L’achat immobilier à Marrakech est-il encore rentable en 2025 ?

Portrait du marché immobilier de Marrakech en 2025

Entre tradition et modernité : des moteurs d’attractivité pérennes

Marrakech conserve un attrait unique grâce à la richesse de son histoire, la douceur de son climat et la diversité de sa vie culturelle. À ces atouts s’ajoutent les investissements massifs en infrastructures (réhabilitation des avenues, nouvelles écoles internationales, opérations d’embellissement de la médina) et le développement du secteur touristique, qui dope l’économie locale et favorise l’essor d’une offre immobilière professionnelle.

Du centre historique aux quartiers émergents comme Agdal, Guéliz, ou Targa, la palette est très large : résidences de standing, appartements contemporains, maisons traditionnelles, ou encore hôtels particuliers rénovés. Le profil des acquéreurs s’est étoffé : familles marocaines en quête d’un patrimoine, retraités européens, entrepreneurs internationaux. En 2025, la diversité des acteurs et des biens contribue à la résilience du marché.

Un ajustement des prix observé depuis 2023

Après une décennie de hausse ininterrompue, le prix de la pierre à Marrakech a connu des variations notables ces deux dernières années. En 2023 et 2024, le ralentissement du secteur touristique post-pandémie, combiné à une inflation généralisée et à la montée des taux d'intérêt, a tempéré la demande. Les prix de l’immobilier résidentiel se sont stabilisés, voire légèrement repliés dans certaines zones centrales, tandis que la périphérie a davantage résisté grâce à une offre neuve attractive.

Ces mouvements de prix favorisent un rééquilibrage naturel et incitent à davantage de sélectivité : acheter un appartement ou une maison dans certains quartiers réputés (Majorelle, Hivernage, Palmeraie) exige toujours un budget conséquent, alors que des opportunités plus abordables apparaissent ailleurs, notamment pour les petits logements et les nouveaux programmes. L’évolution du marché immobilier reste dépendante du contexte économique global, mais le plancher des prix atteint en 2024 apparaît solide pour 2025.

Analyse de la rentabilité : achat et investissement locatif

Attentes de plus-value patrimoniale

L’achat immobilier à Marrakech a longtemps été porté par un espoir de valorisation importante à moyen terme. Aujourd’hui, la perspective de plus-value rapide n’est plus généralisée. L’essentiel des hausses de prix concerne encore ponctuellement les biens rares, à forte valeur ajoutée (riads restaurés, villas avec piscine, résidences haut de gamme). Pour la majorité des produits standards, la progression reste contenue, mais la stabilité des prix consolide la fonction de « valeur-refuge » du secteur immobilier marrakchi.

Par ailleurs, l’attractivité structurelle de la ville (flux soutenus de nouveaux arrivants, exode urbain interne, taux de natalité local) alimente une demande solide et protège le marché contre d’éventuelles baisses structurelles.

Rentabilité de la location à Marrakech en 2025

Si la spéculation n’est plus l’argument principal, la rentabilité locative continue d’attirer nombre d’investisseurs. La ville rouge, grâce à son dynamisme touristique, reste l’une des agglomérations marocaines les plus performantes pour la location saisonnière. La palme revient aux petites surfaces (studios, T2) situées à proximité des pôles d’attractivité (médina, Guéliz, quartiers prestigieux). Le rendement brut sur ce type d’actif oscille généralement entre 5 % et 8 %, selon le standing, l’emplacement et le taux d’occupation. Toutefois, ce calcul suppose une gestion locative rigoureuse et une excellente connaissance du marché.

Le segment des locations longue durée pour expatriés et jeunes actifs se montre également résilient, tirant profit de l’installation de nouvelles entreprises et du retour des étudiants étrangers. Les villas et appartements familiaux se louent plus difficilement hors saison, ce qui invite à la prudence lors du choix de l’actif.

À noter qu’en 2025, la réglementation autour des locations touristiques s’est renforcée (déclarations, labellisations, normes de sécurité), imposant une gestion professionnelle mais offrant à terme une meilleure visibilité et légitimité au parc locatif.

Prix au mètre carré : panorama actualisé

Niveaux de prix selon les quartiers

Le prix du mètre carré à Marrakech varie sensiblement d’un secteur à l’autre. En médiane, l’ancien se négocie autour de 12 000 à 15 000 MAD/m² en 2025, mais certains quartiers, comme Hivernage ou Avenue Mohammed VI, dépassent fréquemment 20 000 MAD/m² pour des produits haut de gamme. Dans la Palmeraie ou la Zone Sud (Sidi Youssef Ben Ali, Aïn Itti), les tarifs sont plus abordables (8 000 à 11 000 MAD/m²), sans sacrifier la qualité de vie.

Les prix des villas avec jardin affluent largement, de 2,5 à 6 millions MAD selon la taille et l’état du bien. Pour l’achat d’un appartement neuf en résidence sécurisée, le budget d’entrée tourne autour de 1,2 million MAD, alors que certaines opérations de prestige imposent ticket d’entrée supérieur à 3 millions MAD. Le marché du riad, quant à lui, fonctionne sur la rareté, avec une fourchette de 1,5 à 10 millions MAD pour les plus belles restaurations du cœur historique.

Évolution prévue pour les prochains mois

En 2025, la tendance globale s’oriente vers une modération, ponctuée d’ajustements localisés. Les facteurs exogènes – fluctuations du dirham, remontée des taux, climat international – pèsent sur la capacité d’investissement, notamment pour les acquéreurs étrangers. En contrepartie, les programmes neufs ciblant la classe moyenne gagnent du terrain, apportant une diversité de produits et créant des opportunités pour les primo-accédants locaux.

La ville bénéficie également d’une politique de régulation foncière proactive menée par les autorités municipales : limitation des constructions anarchiques, encouragement du logement intermédiaire dans certains quartiers, incitations fiscales ciblées. Cette approche garantit une évolution maîtrisée de l’offre et une meilleure adéquation avec la demande réelle.

Quelles perspectives pour l’investissement immobilier à Marrakech en 2025 ?

Nouveaux profils d’investisseurs

La physionomie du marché s’est enrichie au fil des années : si les particuliers européens représentaient jadis l’essentiel des acquéreurs étrangers, ils laissent progressivement la place à une clientèle diversifiée. Professionnels du tourisme, entrepreneurs marocains de la diaspora, et fonds spécialisés s’intéressent aujourd’hui au potentiel de Marrakech, chacun recherchant un positionnement adapté : résidence principale, investissement locatif, création de maisons d’hôtes ou hôtels-boutiques.

Cette pluralité accentue la concurrence sur les meilleurs emplacements mais contribue aussi à densifier l’offre et à professionnaliser la gestion des biens. Derrière la variété des profils, la notion de rentabilité s’affine : rentabilité brute immédiate pour les loueurs saisonniers, création de valeur à plus long terme pour les investisseurs institutionnels ou les particuliers en quête de diversification patrimoniale.

Attentes et risques en 2025

Un investissement à Marrakech demeure attractif dans plusieurs cas de figure :

• Projet de résidence secondaire pour un usage mixte avec des périodes de location
• Acquisition d’un bien rénové, bien situé, recherché par les touristes
• Appartements neufs adaptés à la demande contemporaine (proximité services, sécurité, équipements)
• Maisons destinées à la location longue durée pour une clientèle ciblée (expatriés, cadres, familles internationales)

Cependant, la prudence s’impose. Mauvaise estimation du potentiel locatif, localisation peu recherchée, négligence des charges (gestion, entretien, fiscalité) peuvent rapidement détériorer la rentabilité espérée. Il est fortement conseillé d’étudier attentivement les fondamentaux du bien et de s’entourer de professionnels : agents locaux, notaires, gestionnaires. Des étapes détaillées sont incontournables pour optimiser sa stratégie et éviter les principaux écueils, depuis l’analyse de marché jusqu’à la signature finale. L’intégration des étapes clés du parcours d’acquisition est ainsi un levier majeur.

Tendances à surveiller : urbanisme, tourisme, et digitalisation

La dynamique urbaine de Marrakech s’annonce favorable dans la durée. Le plan d’aménagement de la cité palmeraie, les nouvelles zones résidentielles, ainsi que la montée en gamme du parc hôtelier, soutiennent une valorisation des abords de la ville sans dénaturer la médina historique. Par ailleurs, l’essor du télétravail et l’investissement dans les infrastructures numériques favorisent l’installation de jeunes actifs, générant une nouvelle demande pour des biens à la fois fonctionnels et connectés.

Du côté du marché touristique, les grandes chaînes internationales continuent de parier sur l’attractivité de la destination, mais les maisons d’hôtes, petits hôtels de charme et résidences gérées restent les produits phares pour les investisseurs cherchant à mutualiser rendement et gestion déléguée.

Acquérir à Marrakech en 2025 : conseils et stratégies

Sélection du quartier et de la typologie de bien

Le choix du secteur conditionne largement la réussite de l’investissement. Pour ceux qui privilégient la valorisation patrimoniale, il demeure pertinent de cibler les quartiers historiques ou les résidences de prestige, à condition de miser sur des biens atypiques ou particulièrement bien rénovés.

À l’inverse, la rentabilité locative pure s’obtient plus facilement sur les secteurs émergents portés par le développement urbain, la proximité d’établissements universitaires, ou la desserte par les infrastructures modernes (tram, bus, axes routiers).

La sélection de la typologie du logement doit correspondre à la demande locale : studios et T2 pour la location saisonnière, appartements familiaux spacieux pour la résidence principale ou la location longue durée. Les villas avec piscine conservent une forte valeur d’usage pour la clientèle étrangère, mais la taille et le budget d’entretien imposent d’anticiper leur taux d’occupation.

Calcul de rentabilité et pilotage de projet

L’acquisition doit s’accompagner d’une analyse précise des charges et des recettes attendues :

• État du bâti, besoins de rénovation, éventuels travaux conformes aux exigences réglementaires locales
• Charges de copropriété, fiscalité sur le patrimoine et les loyers
• Frais de notaire et taxes d’enregistrement
• Revenus locatifs potentiels selon la période, la saisonnalité et le type de bail

Il est aussi recommandé de comparer plusieurs scénarios (location saisonnière vs longue durée) et de mesurer le point mort à atteindre pour sécuriser la rentabilité de l’opération.

Cadre réglementaire et fiscalité

Le Maroc a opéré plusieurs réformes favorisant la transparence et la protection des investisseurs immobiliers, qu’il s’agisse des nouveaux dispositifs pour la location courte durée, du renforcement des garanties d’acquisition, ou de l’encadrement de la profession notariale. En 2025, la fiscalité sur la plus-value immobilière conserve des taux stables (autour de 20 % sur la revente), mais des abattements existent en cas de détention longue ou de première acquisition.

Pour tirer pleinement parti des dispositifs en vigueur, la veille active et l’accompagnement sur le plan juridique restent essentiels, que l’on vise un appartement moderne, une authentique maison traditionnelle ou un programme neuf.

FAQ – Questions courantes sur l’achat immobilier à Marrakech en 2025

Les étrangers peuvent-ils toujours acheter facilement à Marrakech ?

Oui, les ressortissants étrangers bénéficient d’un régime attractif et transparent pour l’acquisition de biens immobiliers à Marrakech. Le processus reste balisé, avec l’obligation de passer par un notaire pour sécuriser la transaction. Certaines terres agricoles restent néanmoins soumises à des autorisations spécifiques.

Quels rendements locatifs espérer à Marrakech en 2025 ?

Les rendements bruts se situent en général autour de 5 à 8 % pour la location saisonnière de petites surfaces dans les quartiers centraux ou prisés. La rentabilité nette dépend toutefois de la gestion, du taux de vacance, de l’usure des biens et de la fiscalité appliquée aux revenus fonciers.

Les prix vont-ils continuer à augmenter après 2025 ?

Tout dépendra du contexte macro-économique et de l’évolution démographique locale. Si les fondamentaux demeurent solides avec une demande croissante et des politiques urbanistiques structurées, la progression des prix devrait néanmoins rester modérée sur les deux à trois prochaines années, en dehors des biens rares ou exceptionnels qui continueront à se valoriser.

À l’aube de 2025, l’investissement immobilier à Marrakech affiche une rentabilité mesurée mais stable, à condition de cibler avec précision le type de bien et le quartier, d’être attentif aux réglementations en vigueur et d’adopter une gestion rigoureuse. L’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un riad dans la ville ocre demeure ainsi une stratégie patrimoniale pertinente pour qui maîtrise son projet et garde un œil attentif sur l’évolution constante du marché immobilier local.

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