Peut-on acheter un bien au Maroc sans être résident fiscal ?

Ce que la loi autorise et ce qu’elle encadre

Le droit marocain n’exige pas d’être résident fiscal pour acquérir un logement, un local commercial ou un terrain à bâtir. Les étrangers (personnes physiques ou morales) peuvent acheter en pleine propriété, vendre et transmettre, à condition d’observer les règles suivantes :

• Biens accessibles aux non-résidents
  • Biens bâtis (appartements, villas, riads, locaux professionnels).
  • Terrains situés en zone urbaine ou destinés à un projet immobilier dûment autorisé.
• Limites et interdictions
  • Les terrains à vocation agricole sont, en principe, inaccessibles à un acheteur étranger. Une exception existe si la vocation du terrain est officiellement changée en non agricole (procédure d’« attestation de vocation non agricole », délivrée après instruction du projet).
  • Les biens appartenant au domaine public (domaine maritime, forestier, etc.) ne sont pas aliénables.
• Sécurité foncière
  • Le système d’immatriculation foncière au Maroc (ANCFCC – Conservation foncière) offre un haut niveau de sécurité juridique : un titre foncier unique, descriptif et opposable, purge les droits non inscrits. L’achat d’un bien « titré » est fortement recommandé.
  • Les biens non titrés (melkia) existent encore, mais l’acquisition par un non-résident est déconseillée hors accompagnement juridique, la titrisation préalable pouvant être longue et complexe.

En pratique, la quasi-totalité des acquisitions d’étrangers concernent des biens titrés en zone urbaine. La clé est de procéder par acte de vente authentique, signé chez un notaire marocain et inscrit à la Conservation foncière.

La chronologie d’un achat réussi

1) Anticiper les flux financiers et ouvrir le bon compte

Avant toute signature, un non-résident a intérêt à ouvrir un compte en dirhams convertibles auprès d’une banque marocaine. Alimenté en devises (EUR, USD…), il permet le transfert de fonds en devises nécessaires à l’achat et, surtout, il protège votre droit au rapatriement du prix de revente et de la plus-value dans votre monnaie. La banque délivre, après chaque conversion, une attestation de change qui servira de sésame le jour où vous voudrez sortir les fonds.

Points clés à prévoir avec votre conseiller bancaire:

• Documents usuels: passeport, justificatif de domicile, justificatifs de revenus/patrimoine, références bancaires.
• Origine des fonds: justificatifs systématiques (lutte contre le blanchiment).
• Règles de l’Office des changes: strict respect des instructions en matière de conversion et de transferts internationaux.

2) Offre, promesse ou compromis: cadrer l’engagement

L’usage marocain admet l’avant-contrat:

• Promesse unilatérale de vente (option laissée à l’acheteur moyennant indemnité d’immobilisation).
• Compromis de vente au Maroc (engagement réciproque), souvent signé sous seing privé puis confié au notaire pour authentification.

Bonnes pratiques:

• Faire déposer toute somme d’acompte sur le compte séquestre du notaire, jamais directement au vendeur.
• Intégrer des conditions suspensives explicites (obtention de prêt, levée d’hypothèques, délivrance des autorisations urbanistiques, régularisation de la copropriété, remise du permis d’habiter pour le neuf, etc.).

3) Due diligence: vérifier avant de s’engager définitivement

La due diligence lors d'un achat immobilier au Maroc s’axe sur des pièces concrètes:

• Vérification du titre foncier: identité du propriétaire, descriptif du lot, superficie, tantièmes de copropriété, servitudes, hypothèques et privilèges.
• Certificat négatif d’inscription d’hypothèque ou, à défaut, mainlevée à obtenir avant la vente.
• Urbanisme: plan cadastral, destination des lieux, conformité aux règles locales, alignements, permis de construire et certificat de conformité/permis d’habiter pour les constructions achevées.
• Copropriété: règlement et état daté, situation des charges, procès-verbaux d’assemblée.
• Situation fiscale et parafiscale du bien: taxes locales, redevances, éventuelles amendes.
• Location en cours: baux existants, dépôt de garantie, état des lieux, loyers payés/impayés.
• Pour un achat sur plan (VEFA): vérifier le cadre légal protecteur, les garanties d’achèvement, l’échelonnement des paiements, l’assurance décennale, et l’historique du promoteur.

Cette phase est orchestrée par le notaire et, selon les dossiers, complétée par un avocat, un architecte ou un géomètre.

4) L’acte de vente authentique et la signature chez le notaire

Au Maroc, un transfert de propriété s’effectue via un acte authentique reçu par un notaire ou, plus rarement pour les étrangers, par adoul. L’acte de vente authentique consigne:

• L’identité des parties, la désignation cadastrale, le prix et les modalités de paiement.
• Les garanties légales et les déclarations du vendeur (absence d’occupation sans droit, de dettes non révélées, etc.).
• Les conditions suspensives et les délais.
• Les taxes et frais acquittés par l’acquéreur.

Le paiement se fait par virement au compte séquestre du notaire depuis votre compte en dirhams convertibles. Le professionnel centralise, règle le vendeur, acquitte les taxes et réalise les formalités d’enregistrement et d’inscription. Le rôle du notaire est donc pivot: sécurisation des pièces, purge des sûretés, collecte des impôts, conservation de l’original de l’acte, suivi auprès de la Conservation foncière.

La signature peut se faire via procuration: si vous ne pouvez pas vous déplacer, une procuration authentique, légalisée et, si nécessaire, apostillée et traduite, permet au notaire d’agir en votre nom.

5) Après la signature: enregistrement et Conservation foncière

Le notaire procède:

• À l’enregistrement fiscal de l’acte (auprès de la Direction Générale des Impôts) dans le délai légal.
• À la publicité foncière: dépôt du dossier à la Conservation foncière (ANCFCC) pour inscrire l’acte et émettre un nouveau titre au nom de l’acquéreur.

Délais indicatifs:

• Enregistrement: généralement dans le mois de la signature.
• Inscription et édition du nouveau titre: quelques semaines à quelques mois selon les conservations.
• Remise des clés: souvent à la signature, si toutes les conditions sont levées.

Les vérifications à ne jamais négliger

Pour sécuriser son achat, trois familles de contrôles s’imposent:

1. Foncier et juridique

• Titre foncier à jour, état hypothécaire, servitudes, droit de passage, mitoyenneté.
• Origine de propriété (chaîne de titres) pour déceler toute anomalie.
• Situation matrimoniale du vendeur (consentement requis si bien commun).

2. Urbanisme et technique

• Conformité aux autorisations, correspondance des surfaces, permis d’habiter Maroc pour les biens neufs.
• Diagnostic structurel si bien ancien ou riad (humidité, toiture, réseaux).
• Pour les surélévations et extensions: autorisations écrites et plans visés.

3. Copropriété et exploitation

• Règlement de copropriété et tantièmes exacts.
• Charges payées, éventuels travaux votés, fonds de réserve.
• Si vous achetez pour louer: vérifier la légalité d’une activité de location meublée touristique dans la commune concernée et la disponibilité d’un agrément si requis.

Cette rigueur est le meilleur gage de sécurité juridique d’un achat immobilier au Maroc.

Règles de change, attestation et rapatriement des fonds

La réglementation des changes encadre strictement l’entrée et la sortie des devises. Pour un non-résident:

• Les fonds d’acquisition doivent provenir de l’étranger et transiter par le compte en dirhams convertibles. La banque garde la trace et délivre une attestation de change.
• À la revente, le rapatriement des fonds est autorisé (capital investi et, sous conditions, plus-value) via la banque, sur présentation de l’acte de vente, des quittances d’impôts, de l’attestation de change et des pièces justificatives demandées.
• Les paiements en espèces sont proscrits au-delà de seuils stricts. Préférez les virements bancaires sécurisés vers le compte séquestre du notaire.

Le respect des règles de l’Office des changes est un point cardinal: il conditionne la faculté future de rapatrier votre investissement et la plus-value immobilière au Maroc non résident.

Financer son achat quand on n’est pas résident

Les banques marocaines financent volontiers des acheteurs étrangers, sous réserve de garanties:

• Apport personnel en devises: il est souvent requis (par exemple 20% à 40% du prix, selon profil et type de bien).
• Crédit hypothécaire local: durée courante de 10 à 20 ans; taux variables selon marché et relation bancaire.
• Assurance emprunteur et assurance habitation: fréquemment exigées.
• Hypothèque: inscription au profit de la banque, générant des frais additionnels (droits d’enregistrement de l’hypothèque, émoluments et frais de conservation).

Alternative: emprunter dans votre pays d’origine et payer comptant au Maroc via votre compte en dirhams convertibles, en conservant l’attestation de change relative aux sommes virées.

Combien coûte une acquisition ? Ordres de grandeur

Les coûts d’acquisition immobilier au Maroc se composent principalement de:

• Droits d’enregistrement: le taux usuel pour l’achat d’un bien bâti est de 4% du prix (des régimes dérogatoires existent pour le logement social ou certains programmes).
• Frais de conservation foncière: en pratique, environ 1% pour l’inscription et l’édition du titre, plus des frais fixes et timbres.
• Émoluments du notaire: barème réglementé, généralement autour de 0,5% à 1% du prix, assorti de TVA et de frais divers (copies, formalités).
• Éventuels honoraires complémentaires: interprète assermenté, traductions, géomètre, avocat.
• En cas de crédit: droits et frais liés à l’hypothèque (droit proportionnel, conservation, émoluments).

Selon la typologie du bien et la ville, l’enveloppe globale de frais tourne souvent autour de 6% à 8% du prix (hors frais d’hypothèque). Ces taux et barèmes pouvant évoluer, validez systématiquement le chiffrage détaillé auprès de votre notaire avant la signature.

Fiscalité pendant la détention et à la revente

La fiscalité achat immobilier Maroc non résident tient en trois blocs:

1. Loyers et revenus

• Les revenus locatifs de source marocaine sont imposables au Maroc. Ils bénéficient d’un abattement forfaitaire sur les loyers bruts (pour charges), puis sont soumis à l’impôt sur le revenu selon les modalités en vigueur.
• En fonction de votre situation et du statut de l’occupant, une retenue à la source peut s’appliquer ou une déclaration annuelle être requise. Un conseil fiscal local est recommandé pour caler le schéma de déclaration et éviter une double imposition.

2. Plus-value à la revente

• La taxe sur les profits immobiliers Maroc s’applique au gain net (prix de cession – prix d’acquisition réévalué et frais justifiés). Un taux proportionnel est appliqué, avec un minimum de perception calculé sur le prix de vente.
• Des exonérations existent (notamment pour la résidence principale sous conditions de durée d’occupation) et des modalités spécifiques en cas d’héritage ou de donation.
• Le notaire calcule et prélève l’impôt sur les profits immobiliers avant d’affecter le solde au vendeur, ce qui simplifie la conformité.

3. Taxes locales immobilières

• Deux taxes locales principales concernent les biens urbains: taxe d’habitation (si vous occupez le bien) et taxe de services communaux. Elles sont assises sur la valeur locative et varient selon la commune et l’usage.
• Pour un local à usage professionnel, la taxe professionnelle peut s’ajouter.

Si vous êtes résident fiscal d’un autre pays, vérifiez les conventions fiscales internationales applicables, afin d’éviter toute double imposition sur les loyers ou la plus-value.

Cas particuliers et points d’attention

Achat sur plan (VEFA)

Le cadre légal de la VEFA encadre l’échelonnement des paiements et les garanties. Points de vigilance:

• Garanties d’achèvement ou de remboursement délivrées par une banque ou un assureur.
• Permis et plans approuvés, échéancier lié à l’avancement réel des travaux.
• Livraison (procès-verbal), raccordements et obtention du permis d’habiter Maroc après achèvement.
• Pénalités en cas de retard: les prévoir dans le contrat.

Terrains agricoles et changement d’affectation

L’interdiction d’achat de terre agricole par un étranger n’est pas qu’un principe: elle s’applique concrètement. Si votre projet vise une construction ou un complexe touristique sur un terrain aujourd’hui agricole, vous devez obtenir l’attestation de vocation non agricole avant toute acquisition. Sans cette formalité, la vente peut être refusée à l’inscription foncière.

Biens non titrés (melkia)

Sauf cas très spécifiques et accompagnement expert, évitez d’acheter un bien non titré. La procédure d’immatriculation foncière au Maroc, lorsqu’elle est possible, requiert publications, enquêtes et peut durer des mois voire davantage. Elle conditionne la sécurité de votre droit et la possibilité future de revente.

Achat via société

Certains acquéreurs optent pour une structure (marocaine ou étrangère) pour des raisons de transmission, de financement ou de fiscalité. Cette voie ajoute des couches de conformité (comptabilité, déclarations, impôts sur sociétés ou sur dividendes) et nécessite un avis juridique et fiscal préalable.

Achat à distance

La procuration authentique, légalisée et apostillée si nécessaire, permet d’acheter sans voyager. Le notaire vérifie la validité formelle (traduction, légalisation consulaire) et agit pour signer l’acte, payer le prix et déposer le dossier à la Conservation foncière.

Pourquoi la signature notariée est la clé de voûte

Le notaire au Maroc achat immobilier remplit un rôle que l’on peut résumer en trois verbes: vérifier, sécuriser, publier. Concrètement, il:

• Demande les relevés fonciers, identifie les hypothèques et les purge.
• Contrôle l’identité et les pouvoirs des parties.
• Encaisse le prix sur compte séquestre, règle les taxes et le vendeur.
• Dresse l’acte de vente authentique Maroc en français et en arabe, conserve l’original et délivre des copies exécutoires.
• Dépose et suit le dossier jusqu’à l’inscription définitive au livre foncier.

Pour un non-résident, ce professionnel est l’allié indissociable de la sécurité juridique achat immobilier Maroc.

Délais réalistes d’un projet d’acquisition

• Préparation bancaire et ouverture de compte: 1 à 3 semaines (selon complétude du dossier KYC).
• Négociation et avant-contrat: 1 à 2 semaines.
• Due diligence et levée des conditions: 2 à 4 semaines (plus si situation complexe).
• Signature et formalités postérieures: enregistrement immédiat à quelques jours; inscription foncière et émission du nouveau titre: 3 à 8 semaines en moyenne.
• Délais spécifiques: pour un crédit, ajouter le temps d’étude et de mise en place (2 à 4 semaines en général).

Au total, un calendrier de 6 à 12 semaines est courant pour un dossier simple, plus en cas de changement d’affectation, de copropriété à régulariser ou d’hypothèques à lever.

Documents et pièces utiles à rassembler

Pour un acheteur non résident:

• Passeport en cours de validité et coordonnées complètes.
• Justificatif de domicile et de revenus/patrimoine.
• Références bancaires et justificatifs d’origine des fonds.
• Le cas échéant, procuration légalisée.

Côté vendeur et bien:

• Titre foncier à jour, plan cadastral, état hypothécaire récent.
• Permis de construire, certificat de conformité/permis d’habiter.
• Règlement de copropriété, état daté, preuves de paiement des charges.
• Reçus de taxes locales et, s’il y a lieu, baux locatifs.

Ces pièces permettent au notaire de mener une due diligence immobilier Maroc complète et de constituer le dossier pour la conservation foncière Maroc démarches.

Quelques points de méthode pour un achat serein

• Privilégier des biens titrés et des quartiers bien cadrés urbanistiquement.
• Ne jamais verser d’acompte au vendeur directement; passer par le compte séquestre.
• Exiger et conserver toutes les attestations et quittances (notamment l’attestation de change Maroc immobilier).
• Pour une mise en location, anticiper la fiscalité et le cadre légal local (contrats, enregistrement, éventuelles autorisations).
• Se méfier des « bonnes affaires » sur des biens non titrés ou en zone à risque d’irrégularités.
• Accepter les délais administratifs: ils sont le prix de la sécurité.

Et l’expérience sur le terrain, concrètement ?

Dans la pratique, un achat d’appartement au Maroc non résident à Rabat, Marrakech ou Tanger suit un schéma proche de l’Europe continentale, avec un accent supplémentaire sur la preuve de l’origine des fonds et la conformité urbanistique. Pour une villa, notamment dans les zones périurbaines, la vérification des permis et de la conformité des extensions est déterminante. Les marchés sont dynamiques, l’offre est large, mais la discipline documentaire fait la différence entre une acquisition fluide et un dossier interminable.

Dans ce cadre, s’entourer de professionnels aguerris et connaître les usages du marché de l’immobilier au Maroc a un effet direct sur la qualité de la transaction. Le niveau de sécurité juridique est élevé quand la procédure est respectée, grâce au titre foncier et à la publicité à la Conservation.

FAQ

Un étranger peut-il acheter un terrain au Maroc pour y construire sa maison ?

Oui, s’il s’agit d’un terrain en zone urbaine ou à vocation non agricole. Les terrains agricoles sont en principe inaccessibles aux étrangers, sauf changement d’affectation dûment autorisé avant l’achat. Vérifiez le zonage urbanistique et exigez les certificats nécessaires.

Comment s’assurer de pouvoir rapatrier le prix en cas de revente ?

Faites transiter l’investissement par un compte en dirhams convertibles, conservant les attestations de change relatives à chaque virement. Le jour de la revente, après paiement de la taxe sur la plus-value, la banque procède au transfert sur présentation des justificatifs. Le non-respect de ces règles peut bloquer le rapatriement.

Quels frais dois-je prévoir en plus du prix d’achat ?

Prévoyez principalement les droits d’enregistrement (souvent 4%), les frais de conservation foncière (autour de 1%), les émoluments du notaire (environ 0,5% à 1% + TVA) et, s’il y a un crédit, les frais d’hypothèque. Demandez un budget détaillé au notaire dès l’avant-contrat.

En résumé, il est parfaitement possible d’acheter un bien au Maroc sans être résident fiscal. Le succès de l’opération tient à une triade simple: des fonds apportés en devises via un compte en dirhams convertibles, un dossier vérifié avec rigueur et un acte authentique publié sans faille. Avec ces fondamentaux, les droits et obligations acheteur étranger Maroc sont clairs, la sécurité juridique est au rendez-vous et l’investissement peut être géré, loué ou revendu dans de bonnes conditions.

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