Transférer de l’argent pour un achat immobilier au Maroc : règles à suivre

Le cadre de change en vigueur, sans zones grises

Le Maroc encadre les transferts liés à l’immobilier au Maroc à travers l’Instruction Générale des Opérations de Change (IGOC) pilotée par l’Office des Changes. Trois principes structurants s’imposent à tout acquéreur étranger, qu’il soit non résident ou Marocain résidant à l’étranger (MRE) :

• L’importation de devises via le système bancaire est obligatoire pour financer un achat et bénéficier de la garantie de rapatriement des fonds à la revente.
• Les paiements doivent être traçables, effectués par virement ou, dans certains cas, par chèque de banque ou chèque certifié émis par une banque marocaine. Les règlements en espèces sont proscrits pour les transactions immobilières.
• La banque marocaine et le notaire sont responsables de la vérification KYC/AML (lutte anti-blanchiment et contre le financement du terrorisme). Ils exigent des justificatifs d’origine des fonds et peuvent suspendre un paiement en cas d’anomalie.

En pratique, l’Office des Changes délègue à votre banque marocaine l’enregistrement des apports en devises et la délivrance des attestations qui fondent la garantie de rapatriement. Le notaire formalise la traçabilité côté juridique et fiscal.

Non-résident, MRE, résident : ce que cela change

• Acheteur non résident ou MRE finançant en devises: l’argent doit entrer depuis l’étranger, en devise ou via un compte en dirhams convertibles. La banque enregistre l’investissement étranger et émet les attestations nécessaires (avis de crédit, attestation de change et, selon les établissements, certificat d’investissement étranger). À la revente, ces pièces permettront de transférer à l’étranger le produit net de cession, dans la limite des fonds introduits et de la plus-value après impôt.
• Résident au Maroc: vous ne pouvez pas payer en devises à l’intérieur du pays. Les paiements se font en dirhams à partir d’un compte résident. Si vous envisagez à terme un rapatriement, anticipez la structuration dès l’achat avec votre banque et votre notaire, car la garantie de transfert est attachée aux investissements financés en devises et correctement enregistrés.

Cette distinction conditionne la nature du compte à utiliser et les documents que la banque exigera avant d’exécuter vos virements.

Le bon canal bancaire : compte en devises ou dirhams convertibles

Deux outils bancaires concentrent l’essentiel des flux liés à un achat immobilier au Maroc par un non-résident:

• Compte en devises: tenu en EUR, USD, GBP, etc., il reçoit vos transferts internationaux. Les paiements au Maroc sont ensuite convertis partiellement ou totalement en dirhams. Avantage: gérer le rythme de conversion, négocier le taux pour de gros montants, conserver une poche de devise si besoin.
• Compte en dirhams convertibles (CDC): alimenté uniquement par des devises importées, il vous permet de payer en MAD tout en conservant la faculté de reconvertir et transférer à l’étranger, sans restriction autre que la provenance et la justification. Pour un achat immobilier, c’est souvent le compte pivot des virements vers le notaire ou le promoteur.

L’ouverture d’un compte non résident exige généralement:

• Passeport et justificatif de domicile à l’étranger
• Relevés bancaires récents
• Pièces d’origine des fonds (bulletins de salaire, cession d’actifs, successions, etc.)
• Éventuellement, un document bancaire relatif à la relation économique (lettre d’intention d’achat, compromis, contrat de réservation)

Anticipez un délai de 1 à 2 semaines pour l’ouverture complète, KYC inclus. Certaines banques ouvrent un dossier à distance, mais l’activation peut nécessiter une présence ou une procuration.

Ce que vérifient la banque et le notaire

• Conformité LBC/FT: adéquation entre vos revenus/actifs et le montant du transfert, cohérence avec votre profil, parcours des fonds sans rupture.
• Provenance des fonds: justificatifs datés et probants, avec concordance des montants et titulaires.
• Cohérence juridique: correspondance entre le libellé du virement, le bénéficiaire (notaire, promoteur, vendeur) et les clauses du compromis/contrat.
• Règles de change: respect de l’importation des devises, enregistrement des montants en vue du rapatriement futur.

Un notaire marocain refusera d’instrumenter si le paiement est en liquide, s’il provient d’un tiers sans justification, ou si le circuit ne permet pas d’établir une traçabilité claire.

Préparer un virement international sans accroc

Un virement SWIFT bien paramétré évite 80 % des retards. Avant d’ordonner le transfert depuis votre banque étrangère, collectez:

• Coordonnées du bénéficiaire: nom exact, adresse, et RIB bancaire marocain. Le Maroc utilise l’IBAN (commençant par MA) et un RIB local; pour un virement international, l’IBAN et le BIC/SWIFT de la banque suffisent.
• Identité de la banque bénéficiaire: nom, agence, adresse, code BIC/SWIFT.
• Motif du virement: précisez “acquisition d’un bien immobilier + référence du compromis/contrat + nom du notaire + adresse du bien”. Un libellé explicite accélère la conformité.
• Références contractuelles: copie du compromis, de la promesse de vente ou du contrat de réservation en VEFA à transmettre à votre banquier et au notaire.

Paramètres techniques à maîtriser:

• Frais SWIFT: optez pour OUR lorsque vous versez un acompte ou le prix, afin que le bénéficiaire reçoive le montant net. SHA est courant mais risque d’amputer le crédit; BEN est déconseillé.
• Banques correspondantes: certains transferts transitent par des banques intermédiaires qui prélèvent des frais. Votre banque peut les identifier en amont.
• Délai: comptez 24 à 72 h ouvrées pour un virement SWIFT entre deux grands réseaux bancaires; ajoutez 2 à 5 jours si un contrôle de conformité approfondi est déclenché ou si le dossier KYC n’est pas complet.
• Preuve de virement: demandez la référence SWIFT MT103. C’est le reçu international qui permettra au notaire et à la banque réceptrice de tracer l’opération.

Astuce pratique: pour de très gros montants, prévenez la banque marocaine de la date et du montant approximatif, et envoyez-lui, en amont, les justificatifs d’origine des fonds et le projet d’acte. Vous réduisez le risque de blocage en conformité.

Conversion en dirhams et gestion du taux de change

Le dirham est arrimé à un panier de devises et évolue dans une bande de fluctuation contrôlée. Concrètement:

• Votre banque marocaine appliquera un taux de change “client” (spot), intégrant sa marge. Sur des montants élevés, une négociation est souvent possible.
• Un fractionnement des conversions peut lisser le risque de change, mais multiplie les frais bancaires. Comparez le coût total.
• Des couvertures de change existent parfois pour les clients patrimoniaux; elles sont moins répandues pour des particuliers ponctuels, mais rien n’empêche d’en demander les conditions.
• Une attestation de change est émise à chaque conversion significative; conservez-la précieusement dans le dossier du bien.

Évitez les conversions en espèces au guichet: elles dégradent la traçabilité et peuvent mettre en péril la garantie de transfert future.

Payer en toute sécurité: notaire, compte séquestre et paiements autorisés

Le notaire est la pierre angulaire des flux. Trois cas principaux:

• Vente achevée (seconde main ou bien livré): le prix est généralement versé sur le compte de tiers du notaire (compte séquestre notarial). Il centralise les fonds, règle les taxes et verse le solde au vendeur à la signature. Ce montage protège l’acquéreur et sécurise la conformité.
• VEFA (vente en l’état futur d’achèvement): les versements suivent un échéancier contractuel adossé aux étapes de construction. Le promoteur peut percevoir directement certains appels de fonds, mais de plus en plus d’opérations s’organisent via le compte du notaire. Exigez un calendrier précis, des justificatifs de mise hors d’eau/hors d’air le cas échéant, et une attestation de bonne réception des sommes.
• Acompte/dépôt de garantie: il est prudent de le verser au notaire, qui le consignera jusqu’à la réalisation des conditions suspensives. Évitez les acomptes versés au vendeur sans encadrement.

Modes de paiement acceptés:

• Virement bancaire libellé et justifié, depuis votre banque étrangère vers la banque marocaine (notaire ou promoteur).
• Si vous détenez déjà un compte non résident au Maroc, un virement interne en dirhams convertibles vers le notaire.
• Chèque de banque ou chèque certifié émis par une banque marocaine, sur instruction de votre compte non résident. Le notaire précisera si ce format est exigé le jour de la signature.

Paiement en espèces: proscrit. La conformité LBC/FT et les règles du notariat rendent ce mode impraticable et risqué.

Garantir la traçabilité: justificatifs indispensables

Conservez un dossier complet, du premier virement au dernier décaissement. Il est utile tant pendant l’achat qu’au moment d’une revente avec rapatriement:

• Contrat de réservation, promesse de vente, compromis, ou contrat VEFA
• Appels de fonds datés, décomptes notariaux
• Relevés de compte et confirmations de virement
• Références SWIFT MT103 et avis de crédit de la banque marocaine
• Attestations de change et, selon le cas, certificat/déclaration d’investissement étranger remis par la banque
• Quittances de paiement du notaire ou du promoteur
• Titre de propriété final et attestations fiscales

À la revente, ces pièces permettent de démontrer l’origine en devises du capital investi et la conformité des flux, base de la garantie de rapatriement.

Lutte anti-blanchiment: attentes concrètes des banques et du notaire

Les contrôles KYC ne sont pas une formalité cosmétique. Attendez-vous à fournir:

• Pièces d’identité, justificatifs d’adresse, état civil si achat à deux
• Origine des fonds: bulletins de salaire, relevés d’épargne, actes de cession d’un bien, attestation d’héritage, relevés de compte retraçant le parcours de l’argent
• Concordance des titulaires: le compte émetteur doit appartenir à l’acquéreur ou à un coacquéreur. Les virements d’un tiers (parent, société) exigent une convention écrite et des justificatifs spécifiques
• Libellé du virement: explicite et cohérent avec l’opération immobilière

Une opération peut être retardée si:

• Les fonds arrivent de comptes multiples sans cohérence
• Le libellé est vague ou mentionne un autre motif que l’achat
• Les montants sont fractionnés sans logique et dépassent les seuils de vigilance
• Les documents transmis sont incomplets, illisibles, ou ne correspondent pas au titulaire

Acompte, dépôt de garantie, échéancier VEFA: comment payer au bon rythme

• Réservation/compromis: 5 à 10 % sont fréquents, consignés chez le notaire. Négociez des conditions suspensives claires (financement, autorisations, conformité urbanistique).
• VEFA: la loi encadre l’échelonnement des paiements selon l’avancement. Exigez un échéancier détaillé et des pièces techniques à chaque appel de fonds. En pratique, on observe souvent 10 % à la réservation, puis des tranches à l’ouverture de chantier, à l’élévation, au hors d’eau/hors d’air, à l’achèvement, et un solde à la livraison.
• Solde chez le notaire: le décompte final inclut droits d’enregistrement, honoraires, conservation foncière, et taxes. Votre virement doit couvrir l’intégralité, frais OUR inclus, pour éviter une insuffisance le jour J.

Pour chaque versement, demandez une quittance de paiement ou une attestation de réception, utile pour la suite du dossier.

Transfert depuis l’étranger et transferts intra-Maroc: quelles règles?

• Entrée des fonds: privilégiée directement depuis votre banque étrangère vers le compte du notaire ou votre compte non résident au Maroc, en devises, avec libellé précis. C’est la voie royale pour la garantie de rapatriement.
• Intra-Maroc: si vous avez déjà un compte non résident en dirhams convertibles, un virement domestique vers le notaire est fluide et traçable. Évitez les apports en espèces ou les versements en dirhams d’origine non justifiée.
• Transfert au promoteur: possible, mais sécurisez le contrat, les garanties d’achèvement et la séquence des appels de fonds. À défaut, préférez le compte de tiers du notaire.

Plafonds, délais et contraintes pratiques

• Plafond: il n’existe pas de plafond réglementaire spécifique pour payer le prix d’un bien dès lors que l’opération est justifiée et conforme. Les banques peuvent toutefois déclencher des contrôles renforcés sur des montants élevés.
• Délais bancaires: anticipez les cut-off horaires. Certains établissements exigent un préavis pour des virements supérieurs à un seuil interne (ex. 100 000 EUR). Planifiez 7 à 10 jours avant la signature pour sécuriser la disponibilité des fonds.
• Intermédiaires et frais: entre frais d’émission, de réception, de correspondants et marge de change, le coût total peut représenter 0,2 à 0,8 % du montant. Le choix OUR limite les écarts de crédit.

Libellé du virement: formulez clairement

Un libellé clair réduit les questions en conformité. Exemple efficace:
“Acquisition appartement [adresse], acompte selon compromis du [date], Étude [Nom du notaire], acquéreur [Nom Prénom, passeport n°], paiement n° [x/y]”.

Vous pouvez y adjoindre le numéro du contrat de réservation ou de la promesse de vente. Évitez les abréviations ésotériques.

Preuves et attestations à demander systématiquement

• MT103 du virement émis par votre banque étrangère
• Avis de crédit de la banque marocaine destinataire
• Attestation/bordereau de change pour les conversions
• Attestation/Certificat d’investissement étranger (selon la pratique de la banque)
• Quittance de paiement du notaire ou du promoteur
• Décompte notarial final et reçu global le jour de la signature

Ce faisceau de preuves démontrera la traçabilité des paiements immobiliers et scellera votre garantie de rapatriement.

Rapatriement futur: comment préserver son droit

Le “droit” de rapatriement n’est pas automatique: il découle de la bonne importation des devises, de leur enregistrement et de la tenue du dossier. À la revente:

• Vous présenterez à la banque le titre de propriété, l’acte de cession, l’avis de crédit initial/attestations de change, et la preuve que l’investissement était étranger et régulier.
• Le transfert à l’étranger couvre en principe le capital investi et la plus-value nette d’impôt, dans la limite de ce que prévoient les textes applicables à la date du rapatriement.
• À défaut de pièces ou de traçabilité, la banque peut refuser ou limiter le transfert. La régularisation auprès de l’Office des Changes est possible mais longue et incertaine.

D’où l’importance, dès l’origine, d’un circuit propre de virement international et d’un archivage rigoureux.

Sanctions en cas de non-respect des règles de change

Les infractions aux règles de change (paiements en espèces, manque de traçabilité, apports en dirhams d’origine non justifiée, non-déclaration d’investissement étranger) exposent à:

• Des amendes et pénalités pécuniaires
• Un refus de rapatriement à la revente
• Des obligations de régularisation auprès de l’Office des Changes
• Des signalements LBC/FT si des soupçons existent

Le notaire et la banque sont tenus de se conformer à la réglementation; ils préfèreront retarder une signature plutôt que d’avaliser un circuit douteux.

Cas particuliers et points d’attention

• Achat à deux ou avec un tiers: chaque coacquéreur doit justifier sa quote-part. Les virements depuis deux banques différentes sont admis, si libellés et documents concordent.
• Don familial: possible, mais formalisez-le (attestation de donation, justificatifs bancaires) et alignez le libellé du virement. Les dons non documentés sont souvent bloqués.
• Société civile patrimoniale ou holding: la structure acquéreuse doit être clairement identifiée; l’investissement étranger se fait alors au nom de la société. Attendez-vous à des exigences renforcées (statuts, K-bis, bénéficiaires effectifs).
• Crédit immobilier au Maroc: si vous financez une partie par prêt local, la banque versera le crédit sur le compte de tiers du notaire. Votre apport personnel doit, lui, respecter les règles d’importation de devises pour préserver la garantie de rapatriement au prorata.
• Chèque de banque le jour J: si votre banque ou le notaire l’exigent, il sera tiré sur votre compte non résident. Assurez-vous que les fonds soient crédités et disponibles plusieurs jours avant la signature.

Étapes chronologiques d’un transfert maîtrisé

1. Ouverture du compte non résident (devises et/ou dirhams convertibles), KYC complet.
2. Préparation du dossier: compromis/contrat, pièces d’origine des fonds, coordonnées du notaire et du bien.
3. Avis à votre banque étrangère: montant, BIC/SWIFT, IBAN MA…, frais OUR, libellé complet, calendrier d’envoi.
4. Exécution du virement international, obtention du MT103.
5. Réception par la banque marocaine: conformité, avis de crédit, attestation de change si conversion en MAD.
6. Virement domestique vers le compte du notaire (ou émission d’un chèque de banque) conformément au décompte.
7. Remise et archivage des quittances, attestations et décomptes.
8. Signature chez le notaire, obtention du titre et des reçus définitifs.

Répétez la séquence pour chaque appel de fonds VEFA, en synchronisant le libellé et les pièces justificatives.

Erreurs fréquentes et comment les éviter

• Payer en liquide: rejet immédiat et signalement potentiel. À proscrire totalement.
• Faire transiter les fonds par le compte d’un ami: sauf justification solide, cela déclenche un blocage KYC.
• Changer des espèces au guichet pour payer: traçabilité dégradée, risque majeur sur le rapatriement.
• Libellé imprécis (“transfert personnel”): préférez un motif d’achat détaillé.
• Sous-estimer les frais SWIFT: le notaire reçoit un montant amputé; re-virement, perte de temps, voire report de signature.
• Envoyer le prix trop tard: risque de non-disponibilité le jour de l’acte. Toujours anticiper 7 à 10 jours.
• Ne pas conserver les attestations: sans elles, le rapatriement futur est compromis.

Ce que signifie “immobilier au Maroc” en termes de conformité

Investir dans l’immobilier au Maroc implique de conjuguer pratiques notariales, règles de l’Office des Changes et exigences des banques. La bonne méthode consiste à:

• Travailler avec un notaire qui centralise les flux sur un compte de tiers et délivre des quittances strictes
• Faire transiter l’intégralité des sommes via un compte non résident en devises/dirhams convertibles
• Exiger et archiver systématiquement les avis de crédit, attestations de change, décomptes et reçus
• Préparer un dossier d’origine des fonds robuste, mis à jour à chaque appel de fonds

Vous sécurisez ainsi l’achat aujourd’hui et la liquidité demain.

Checklist pratique pour un virement sans friction

• Coordonnées exactes du notaire/promoteur et IBAN MA…
• BIC/SWIFT vérifié, adresse de la banque
• Libellé complet, références contractuelles
• Frais OUR sélectionnés
• MT103 demandé à l’émission
• Envoi anticipé des justificatifs KYC à la banque marocaine
• Attestation de change et avis de crédit requis à la réception
• Quittance notariée après chaque paiement

Cette checklist, répétée à chaque étape, accélère les validations internes des banques et réduit le risque de retard.

RIB, BIC/SWIFT et preuve de paiement: ce que doit contenir votre dossier

• RIB bancaire maroc: identifie le compte bénéficiaire; pour international, utilisez l’IBAN MA… et le BIC/SWIFT.
• Référence SWIFT MT103: contient l’UID du paiement, le donneur d’ordre, le bénéficiaire, les montants, les frais et les banques correspondantes. C’est le “gold standard” de la preuve.
• Attestation de virement/avis de crédit: document émis par la banque marocaine confirmant la réception.
• Attestation de change: preuve de conversion de devises en MAD.
• Reçu final (quittance du notaire): matérialise l’affectation des fonds au prix et aux frais.

Avec cet ensemble, vous répondez à toute demande de la banque, du notaire, de la conservation foncière et, plus tard, de l’Office des Changes.

Relations avec le promoteur: sécuriser les versements

Quand le promoteur demande un paiement direct:

• Exigez l’IBAN de l’entreprise, son BIC/SWIFT, un appel de fonds daté, la référence du contrat, et une preuve de l’échéance au titre de l’avancement.
• Privilégiez le compte de tiers du notaire pour le versement du solde et les remises clés.
• Ne versez jamais d’espèces ni sur des comptes personnels.
• Obtenez une quittance pour chaque paiement. Sans quittance, aucune somme ne devrait être considérée comme due.

La transparence contractuelle vous protège autant que la conformité.

Et si une partie du prix est financée par un prêt local?

• La banque prêteuse verse les fonds au notaire, qui les affecte au prix.
• Votre apport personnel doit suivre le circuit décrit (devises importées, CDC, attestations).
• La garantie de rapatriement s’appliquera au prorata des apports en devises. Le remboursement du prêt n’ouvre pas de droit spécifique au transfert.

Coordonnez les calendriers pour éviter toute indisponibilité de fonds à la date de signature.

Si vous avez déjà envoyé des dirhams sans traçabilité

Il est parfois possible de régulariser, selon les circonstances:

• Recueillir des justificatifs complémentaires auprès de la banque émettrice
• Demander à la banque marocaine d’examiner la reconstitution du parcours des fonds
• Le notaire peut exiger des preuves supplémentaires ou réorienter le flux via un compte de tiers

Plus le temps passe, plus la régularisation devient difficile. D’où l’intérêt d’une préparation rigoureuse avant le premier virement.

Lien entre paiement et fiscalité de l’opération

La preuve des paiements aide:

• À établir la base taxable (droits d’enregistrement, TVA en VEFA)
• À documenter les frais réels en cas de revente (influence sur la plus-value)
• À répondre à d’éventuels contrôles

Demandez au notaire un décompte détaillé, ventilant prix, taxes, honoraires, frais de conservation foncière. Conservez également les factures liées à l’acquisition (expertise, traduction assermentée, etc.) pour la traçabilité.

Récapitulatif: la “règle d’or” pour un achat immobilier conforme

• Payer exclusivement par virement bancaire ou chèque de banque issu d’un compte non résident
• Importer les fonds en devises via le système bancaire marocain
• Centraliser les flux via le compte de tiers du notaire
• Libeller chaque virement avec précision et joindre les pièces du dossier
• Exiger MT103, avis de crédit, attestations de change, quittances
• Refuser tout paiement en espèces ou vers des comptes non identifiés
• Archiver sans faille, du premier euro au dernier dirham

Vous respectez ainsi la réglementation des changes, l’orthodoxie notariale et les exigences LBC/FT, tout en protégeant votre capacité de rapatrier vos fonds.

FAQ

• Peut-on payer une partie du prix en espèces pour aller plus vite?
  Non. Les paiements immobiliers doivent transiter par la banque. Le notaire refusera et la banque bloquera. Vous perdriez en outre la garantie de rapatriement.
• Un virement depuis le compte d’un parent est-il accepté?
  Seulement s’il est parfaitement documenté (don ou prêt formalisé, justificatifs d’origine des fonds, libellé explicite). À défaut, le virement peut être refusé. La solution la plus simple reste un virement depuis votre propre compte.
• Et si la somme reçue est inférieure au décompte à cause des frais?
  C’est un classique quand on choisit SHA ou qu’une banque correspondante prélève. Sélectionnez OUR, prévoyez une marge de frais et vérifiez le montant net crédité plusieurs jours avant la signature pour corriger si nécessaire.

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