Acheter pour vivre au Maroc : visa, résidence, fiscalité locale

Où acheter pour habiter et quels profils de biens

• Villes les plus recherchées pour une installation à l’année
  Casablanca pour l’emploi et les affaires, Rabat pour sa qualité de vie administrative et scolaire, Marrakech pour sa douceur de vivre et ses liaisons aériennes, Tanger et Agadir pour leur dynamisme et leur climat, Essaouira pour un cadre plus intimiste.
• Types de biens et budgets
  Appartements en centre-ville, résidences sécurisées avec piscine, maisons traditionnelles rénovées (riads), villas en périphérie. Les prix varient fortement selon la ville, le quartier, l’état et la qualité de la copropriété. Les biens neufs proposent des prestations modernes et une gestion facilitée, l’ancien offre du charme et parfois des surfaces plus généreuses.
• Objectifs de vie
  Résidence principale à l’année, semi-résidence (quelques mois par an), investissement locatif avant une installation ultérieure. Clarifier votre usage détermine la localisation, la copropriété, les charges et l’enveloppe fiscale à prévoir.

À ce stade, se documenter sur les usages et le cadre de l’achat est indispensable si vous envisagez d’acheter au Maroc en tant qu’étranger. Les règles existent, sont claires, et sécurisent les transactions lorsqu’elles sont respectées.

Cadre juridique pour un étranger qui achète

• Droit d’acheter
  Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers au Maroc, bâtis ou terrains à usage urbain. La pleine propriété est reconnue et protégée.
• Restrictions importantes
  • Terrains agricoles: l’acquisition par un étranger est en principe interdite. Un projet non agricole peut être envisagé après procédure de changement de vocation (autorisation administrative) transformant le terrain en usage non agricole. Cette démarche est longue et incertaine, à anticiper avant toute promesse.
  • Zones sensibles: certains périmètres peuvent nécessiter une autorisation spécifique (proximité de sites militaires, zones frontalières).
  • Biens non titrés: une partie du parc ancien n’est pas immatriculée (melk, habous, etc.). L’achat de biens non titrés comporte des risques accrus et demande une expertise juridique renforcée.
• Copropriété
  Les immeubles sont régis par la loi sur la copropriété. Règlement, tantièmes, charges, assemblées générales, fonds de travaux: lisez ces documents avant de vous engager, surtout si vous anticipez des travaux d’ascenseur, d’étanchéité ou de ravalement.

En pratique, la sécurité tient à trois piliers: travailler avec un professionnel du droit (notaire), vérifier le titre foncier et s’assurer de la traçabilité des fonds.

Le parcours d’achat pas à pas

Recherche, offre et mandat

• Repérage et visites
  Multipliez les sources: annonces, agences sérieuses, promoteurs reconnus, réseau local. Comparez les surfaces “titre” et “utiles”, la qualité des parties communes, l’ensoleillement, le bruit et le voisinage.
• Offre écrite
  Proposez un prix sous réserve de vérifications juridiques et techniques. Prévenez que l’offre sera intégrée dans un avant-contrat chez notaire, avec conditions suspensives (financement, levée d’hypothèque, régularisation urbanistique).
• Agent immobilier
  Les honoraires d’agence sont généralement à la charge de l’acheteur, ou partagés selon usage local. Demandez un mandat clair et une facture.

Due diligence juridique et technique

• Titre foncier
  Exigez un extrait à jour du titre foncier (numéro de titre) auprès de la conservation foncière. Il mentionne le propriétaire, la surface cadastrée, les servitudes, hypothèques et saisies. Toute discordance avec la réalité doit être levée avant signature.
• Urbanisme et conformité
  Pour une maison: permis de construire, conformité, plan d’architecte, raccordements. Pour un appartement: règlement de copropriété, tantièmes, relevés de charges, procès-verbaux d’assemblées.
• Situation locative
  Assurez-vous que le bien est libre de toute occupation (ou documentez la présence d’un locataire et le bail applicable).
• Fiscalité et services
  Vérifiez l’absence d’arriérés de taxes locales, d’eau, d’électricité, de syndic. Demandez des quittances.

Promesse ou compromis de vente

Au Maroc, l’avant-contrat le plus courant est la promesse synallagmatique de vente (équivalent d’un compromis). À intégrer:

• Dépôt de garantie en séquestre chez notaire (évitez les versements directs au vendeur).
• Délais et conditions suspensives: obtention du prêt, mainlevée d’hypothèques, régularisation cadastrale, changement de vocation si applicable.
• Répartition des frais, date butoir de signature de l’acte authentique, pénalités en cas de défaillance.
• Liste d’équipements inclus.
• Clause de dédit et modalités de restitution du séquestre.

Évitez les promesses “sous seing privé” sans encadrement notarial. Le séquestre chez notaire est un gage de sécurité.

Le rôle du notaire immobilier

Le notaire immobilier au Maroc sécurise la transaction: vérification du titre, purge des hypothèques, collecte et reversement des taxes, rédaction de l’acte, conservation des fonds, inscription au livre foncier. Il agit comme tiers de confiance et engage sa responsabilité.

Choisissez un notaire indépendant du vendeur. Évitez les “raccourcis” via des intermédiaires non habilités. Les notaires adoulaires interviennent sur d’autres registres (statut personnel, successions), tandis que l’achat immobilier par un étranger passe par un notaire de droit moderne.

Signature, paiement et transfert de propriété

• Acte authentique
  Signé devant notaire, il détaille les éléments juridiques, le prix et les modalités de paiement. L’acheteur règle le prix au notaire, qui ne libère les fonds au vendeur qu’après les formalités (levée d’hypothèque, enregistrement, inscription).
• Paiement sécurisé
  Paiement par virement bancaire traçable. Pour les non‑résidents, l’origine des fonds doit être justifiée (relevés, ordres de virement, attestation de change).
• Inscription à la conservation foncière
  Le notaire procède à l’enregistrement et à l’inscription. Le nouveau titre foncier (ou l’inscription modificative) est délivré après traitement administratif. Conservez soigneusement les extraits et récépissés.

Droits et frais à prévoir lors de l’acquisition

Le coût total d’acquisition est composé de plusieurs postes. Les barèmes sont publics et mis à jour; demandez à votre notaire un budget prévisionnel détaillé avant toute signature.

• Droits d’enregistrement
  L’acquisition d’un bien immobilier bâti est soumise à un droit d’enregistrement proportionnel. Selon la nature du bien et du vendeur, l’acte peut, dans certains cas (notamment ventes soumises à TVA), être enregistré au droit fixe. Vérifiez la situation exacte du bien (neuf/ancien) et le statut du vendeur.
• Conservation foncière
  Inscription au livre foncier et émoluments de la conservation. Ces frais sont proportionnels à la valeur déclarée.
• Honoraires du notaire
  Barème réglementé et proportionnel, avec TVA sur honoraires. Un devis écrit est recommandé.
• Droit de timbre et frais divers
  Droit fixe de timbre sur l’acte, copies, frais de dossiers, extraits, certificats. Montants modestes mais à anticiper.
• Logement neuf et TVA
  Les ventes en l’état futur d’achèvement ou livrées par promoteur sont soumises à TVA intégrée au prix. Le régime d’enregistrement peut alors différer (droit fixe). Lisez attentivement le contrat de réservation et l’acte définitif.
• Commission d’agence
  Variable selon les usages locaux et le canal de vente. Exigez une facture.
• Financement bancaire
  Frais de dossier, évaluation du bien, assurance emprunteur, inscription hypothécaire (droits et conservation proportionnels au montant garanti).

En pratique, le total “frais + droits + notaire + divers” représente un pourcentage non négligeable du prix. Anticipez-le dès l’offre pour éviter les ajustements tardifs.

Financer l’achat et transférer ses fonds

Emprunter au Maroc en tant que non-résident

Les banques marocaines financent les non-résidents, sous conditions:

• Apport personnel plus élevé qu’un résident (souvent 30% et plus).
• Revenus stables et traçables, avis d’imposition, relevés bancaires.
• Ratio d’endettement prudent, prise d’hypothèque de premier rang.
• Assurance décès-invalidité et assurance multirisque habitation souvent exigées.
• Durée: fréquemment de 10 à 20 ans, en dirhams, taux fixe ou révisable.

Faites jouer la concurrence et demandez les simulations détaillées (TAEG, coût total, pénalités de remboursement anticipé).

Transfert de devises et garantie de rapatriement

• Compte en dirhams convertibles
  Ouvrez un compte dédié, permettant de recevoir des devises, de les convertir et de payer l’acquisition en dirhams tout en préservant le droit de rapatrier les fonds issus de la revente.
• Attestation de change
  Conservez l’attestation délivrée par la banque mentionnant l’origine en devises de vos paiements. Elle conditionne la garantie de transfert du prix et, le cas échéant, de la plus-value lors d’une revente.
• Traçabilité
  N’effectuez pas de paiements en espèces. Les virements bancaires sont exigés par le notaire, qui joindra les preuves à l’acte.

Bien maîtrisé, le transfert de devises pour un achat immobilier au Maroc est fluide, à condition de respecter les règles de l’Office des changes et le circuit notarial.

Vivre légalement au Maroc

Entrer et rester au-delà de 90 jours

Beaucoup de nationalités entrent sans visa pour des séjours de 90 jours. Pour s’installer, il faut un titre de séjour marocain. Deux voies coexistent:

• Demander avant le départ un visa de long séjour auprès du consulat du Maroc de votre pays de résidence.
• Entrer sans visa (si éligible) puis déposer une demande de carte de séjour sur place, dans le délai imparti. Les pratiques locales peuvent varier: renseignez-vous auprès de la préfecture de police compétente.

Dans tous les cas, l’autorité compétente est la DGSN (services des étrangers).

Carte de séjour et titres possibles

Plusieurs statuts existent, chacun avec ses justificatifs:

• Retraité: attestations de pension, relevés bancaires, couverture santé, justificatif de domicile.
• Investisseur/entrepreneur: création de société, dépôt de capital, bail ou titre de propriété, plan d’affaires.
• Salarié: contrat de travail visé par les autorités, attestation de l’employeur, CNSS.
• Regroupement familial: lien de parenté justifié, ressources.
• Étudiant: inscription, moyens de subsistance, assurance.

La carte de séjour est généralement délivrée pour un an au début, renouvelable. Après plusieurs renouvellements, une carte de résident de plus longue durée peut être envisagée.

Justificatifs et preuve de ressources

Le dossier inclut typiquement: formulaire, photos, passeport, extrait de casier judiciaire, certificat médical local, justificatif d’adresse (bail, attestation d’hébergement, ou titre foncier si vous êtes propriétaire), preuves de ressources (pensions, revenus, placements), timbres fiscaux. La preuve de ressources est centrale: elle doit montrer que vous pouvez vivre sans activité non autorisée.

Acheter ne donne pas automatiquement le droit de résider

Posséder un logement ne confère pas à lui seul un droit au séjour. C’est un atout pour prouver un ancrage et un domicile, mais votre statut (retraite, investisseur, salarié…) et vos moyens de subsistance restent déterminants.

Renouvellement et obligations

Le renouvellement de la carte de séjour se prépare en amont de l’échéance, avec justificatifs actualisés. Signalez tout changement de domicile. Respectez la durée de validité de votre titre et les règles de sortie/entrée.

Résidence fiscale, impôts locaux et revenus immobiliers

Résidence fiscale au Maroc

Vous êtes résident fiscal marocain si, notamment, vous y disposez de votre foyer ou séjournez plus de 183 jours par an, ou si le Maroc est votre centre d’intérêts économiques. Le résident est imposé sur ses revenus mondiaux; le non‑résident, sur ses seuls revenus de source marocaine.

La convention fiscale France–Maroc (comme d’autres conventions bilatérales) évite la double imposition. Elle fixe des règles de “tie-breaker” (foyer d’habitation permanent, centre des intérêts vitaux, lieu de séjour habituel) et des mécanismes de crédit d’impôt. Faites valider votre statut pour organiser vos déclarations dans les deux pays.

Impôts locaux pour un propriétaire occupant ou non

• Taxe d’habitation
  Due annuellement par le propriétaire pour les immeubles à usage d’habitation. Elle est calculée sur la valeur locative, selon un barème progressif après abattement. Des exonérations existent pour la résidence principale, sous conditions de durée et de valeur. Renseignez-vous sur la règle applicable dans votre commune et votre cas (neuf, ancien, occupation).
• Taxe de services communaux
  Prélevée au profit de la commune, également assise sur la valeur locative. Elle s’applique aux biens situés dans le périmètre urbain et peut compléter la taxe d’habitation.
• Taxe sur les terrains non bâtis
  Applicable aux parcelles nues situées en zone urbaine. Elle encourage la construction et varie selon la surface, la localisation et la durée de non‑construction.

Les taxes sont exigibles même si vous résidez à l’étranger. L’absence de paiement peut entraîner pénalités et recouvrement. Mettez en place un suivi (domiciliation, alertes, mandat à un représentant local).

Revenus locatifs et impôt sur le revenu

Les loyers perçus de biens situés au Maroc sont imposables au Maroc. Le régime prévoit:

• Une base imposable calculée après un abattement forfaitaire représentatif de charges sur les revenus fonciers.
• L’application du barème de l’impôt sur le revenu.
• La possibilité de retenue à la source quand le locataire est une entreprise.
• Une déclaration annuelle dans les délais légaux, même pour les non‑résidents.

Gardez factures et quittances. Les plateformes de location de courte durée peuvent entraîner des obligations supplémentaires (autorisation, taxe locale, déclaration). Renseignez-vous avant de louer.

Plus-value immobilière

En cas de revente, la plus-value immobilière est généralement imposée au Maroc. Les principes usuels:

• Calcul sur la différence entre prix de cession et prix d’acquisition (frais d’acquisition et travaux justifiés pouvant majorer le prix d’achat).
• Taux proportionnel appliqué à la plus-value nette, avec un minimum d’imposition calculé sur le prix de vente.
• Exonération pour la résidence principale occupée depuis une durée minimale (appréciée au moment de la cession). Des plafonds et conditions spécifiques s’appliquent.

Le vendeur dépose une déclaration de cession et acquitte l’impôt dans les délais. Anticipez la fiscalité dès la mise en vente pour optimiser et réunir les justificatifs (factures de travaux, preuves d’occupation principale).

Déclarations et traçabilité

• Conservez les actes, extraits de titre, attestations de change, quittances fiscales.
• Respectez les échéances de déclarations de revenus et de taxes locales.
• En cas de double rattachement fiscal, alignez vos déclarations avec la convention applicable pour éviter une double imposition et sécuriser le crédit d’impôt.

Cas particuliers et pièges fréquents

Terrains agricoles et changement de vocation

Acheter un terrain agricole dans l’optique d’y construire une résidence est un dossier à part entière. Sans autorisation de changement de vocation, le permis de construire sera refusé. La procédure impose avis et décisions administratives et n’est pas automatique. Ne signez pas d’avant-contrat sans clause suspensive explicite et délai suffisant.

Biens non titrés

L’immatriculation au livre foncier est la meilleure garantie. Les biens non titrés nécessitent des vérifications approfondies et exposent à des contestations ultérieures (chevauchements, héritiers, empiètements). À défaut de titre foncier, abstenez-vous ou faites encadrer le projet par un notaire rompu à ces dossiers, en acceptant un calendrier plus long et incertain.

Copropriétés et charges

Des charges faibles peuvent cacher un manque d’entretien. À l’inverse, des charges élevées s’expliquent parfois par des services utiles (sécurité 24/7, piscines, jardins, ascenseurs modernes). Consultez les procès-verbaux, identifiez les travaux votés/non réalisés, et évaluez l’impact budgétaire sur 3 à 5 ans.

Achat sur plan (VEFA)

Vérifiez: autorisations, garanties, échéancier de paiement corrélé à l’avancement réel, compte séquestre, réputation du promoteur, délais contractuels et pénalités. Un contrat encadré par un notaire limite l’exposition. Refusez tout paiement en dehors des modalités prévues à l’acte.

Spécificités pratiques pour les acheteurs français

Les acheteurs français trouvent au Maroc un environnement francophone dans l’écosystème juridique et bancaire, ce qui facilite les démarches. Quelques points d’attention:

• État civil et apostille
  Préparez actes d’état civil, casier judiciaire, et prévoyez, si nécessaire, apostille ou légalisation pour les documents utilisés dans les démarches administratives marocaines.
• Convention fiscale France–Maroc
  Elle clarifie la résidence fiscale, la taxation des pensions et des revenus fonciers, et prévoit le crédit d’impôt. Faites confirmer votre statut dès la première année d’installation pour éviter les redressements.
• Couverture santé et retraite
  Retraités: attestation de pension, justificatifs de couverture santé internationale et de ressources régulières pour la carte de séjour. Salariés: visa de travail et contrat visé.
• Financement
  Les banques marocaines peuvent prêter sur la base de revenus français. Dossier complet, traduction éventuelle de documents, et apport renforcé sont la norme.
• Séjour et domicile
  Acheter n’accorde pas la résidence. Anticipez le visa long séjour si le consulat l’exige et le dépôt de demande de carte de séjour dans les délais. La preuve de logement (bail ou titre) facilite la procédure.

Organiser ces éléments en amont fluidifie votre installation et sécurise votre projet.

Checklist opérationnelle

• Avant de vous engager
  • Définissez l’usage du bien (résidence principale, secondaire, locatif).
  • Ciblez des quartiers cohérents avec votre mode de vie.
  • Ouvrez un compte en dirhams convertibles.
  • Choisissez un notaire indépendant et demandez un devis de frais.
  • Obtenez un extrait du titre foncier et la documentation de copropriété/urbanisme.
• Au moment de l’avant-contrat
  • Signez chez notaire, avec séquestre du dépôt de garantie.
  • Intégrez conditions suspensives (prêt, purge d’hypothèques, conformité).
  • Fixez un calendrier réaliste.
• À la signature
  • Payez via le notaire, par virement traçable.
  • Vérifiez l’enregistrement et l’inscription à la conservation foncière.
  • Récupérez les récépissés et l’extrait mis à jour.
• Après l’achat
  • Souscrivez les assurances, transferts d’eau/électricité, syndic.
  • Mettez à jour votre adresse auprès des administrations.
  • Déposez, le cas échéant, votre demande de carte de séjour avec preuves de ressources.
  • Planifiez vos déclarations fiscales (impôts locaux, revenus fonciers si location).

FAQ

• Faut-il impérativement un visa long séjour pour obtenir une carte de séjour au Maroc?
  La règle générale prévoit de solliciter un visa long séjour si vous vous installez. Dans la pratique, certaines préfectures acceptent les dépôts de demande après une entrée sans visa pour les nationalités dispensées, à condition de respecter les délais et de fournir un dossier complet. Renseignez-vous localement avant de partir.
• Combien coûtent les frais de notaire et d’enregistrement pour un achat ancien?
  Ils se composent de droits d’enregistrement proportionnels, de frais de conservation foncière, d’honoraires notariaux et de timbres. Demandez un chiffrage officiel à votre notaire avant signature. Pour un bien neuf soumis à TVA, le schéma peut différer (enregistrement au droit fixe).
• Acheter un bien suffit-il pour devenir résident fiscal marocain?
  Non. La résidence fiscale dépend de critères factuels (durée de séjour, foyer, centre d’intérêts économiques). Posséder un logement est un indice mais ne suffit pas. Vérifiez vos obligations dans chacun de vos pays d’attache et, le cas échéant, appliquez la convention fiscale.

Acheter pour vivre au Maroc est un projet enthousiasmant, à condition de respecter la méthode: notaire en chef d’orchestre, titre foncier irréprochable, paiements traçables, et démarches de séjour calées sur votre statut. Les impôts locaux, les revenus éventuels et la plus-value se gèrent sereinement si vous documentez tout dès l’origine. Les acheteurs français, comme les autres nationalités, réussissent leur installation lorsqu’ils anticipent ces trois piliers: acquisition, résidence et fiscalité.

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