Marrakech : croissance immobilière soutenue ou simple cycle à appréhender ?

Marrakech, entre mythes et dynamiques urbaines

Marrakech. Cité impériale au patrimoine millénaire, devenue en quelques décennies l’une des capitales les plus désirées d’Afrique du Nord. Ce que l’on qualifiait autrefois de ville de charme est aujourd’hui une métropole régionale, avec ses artères modernes, ses zones industrielles, ses pôles résidentiels neufs, et un marché immobilier marocain qui fait l’objet de toutes les attentions.

Mais ce boom est-il durable ou simplement conjoncturel ? En d’autres termes : Marrakech est-elle en train de s’enraciner comme pilier immobilier au sein du Maghreb et de l’Afrique, ou traverse-t-elle un cycle classique d’euphorie à modérer ?

Ce dossier propose une lecture complète des tendances immobilières à Marrakech, de ses dynamiques urbaines aux évolutions réglementaires, en passant par les nouveaux profils d’acheteurs, la fiscalité, les risques, et les zones à fort potentiel pour investir.

Ce qui propulse le marché immobilier aujourd’hui

1. Le tourisme, moteur silencieux de valorisation foncière

Le tourisme à Marrakech n’est pas un simple phénomène économique. Il redessine littéralement la ville. En 2024, la cité ocre a franchi les 4,7 millions de visiteurs, et ce chiffre continue de croître avec la reprise post-COVID. Résultat ? Une pression constante sur le foncier et les usages, avec une explosion des locations meublées (via Airbnb ou Booking), une revalorisation des quartiers centraux (comme Guéliz ou la Kasbah), et une multiplication des projets à destination d’une clientèle court séjour ou résidence secondaire.

Les investisseurs, séduits par la rentabilité locative, dopent ainsi la demande dans les zones à fort attrait touristique.

2. Croissance démographique et urbanisation rapide

Avec près d’1,3 million d’habitants en 2025, Marrakech connaît une croissance démographique soutenue, alimentée par l’exode rural, les retours de MRE (Marocains Résidant à l'Étranger), et un effet “aspiration” en provenance de Casablanca ou Rabat. Ce boom se traduit par une accélération de l’urbanisation et le développement de zones naguère périphériques, comme Targa, Sidi Ghanem ou la route de Fès.

L’expansion urbaine marocaine, appuyée par les politiques de logement, met Marrakech en situation de figure de proue du développement urbain en Afrique.

3. Infrastructures et mobilité en renfort

Le projet de tramway de Marrakech – en phase d’étude avancée – et les réaménagements routiers structurants (rocades, parkings, nouvelle gare ONCF) renforcent l’attractivité résidentielle de la ville. L’immobilier s’inscrit désormais dans une logique de “ville vivante” : mobilité, espaces publics repensés, zones mixtes.

État des lieux du marché immobilier en 2025

4. Prix au m² : entre tension et stabilisation

Selon les derniers relevés de l’agence nationale d’évaluation foncière, le prix moyen au mètre carré à Marrakech en 2025 s’établit à :

• 12 000 MAD/m² à Guéliz ou Mhamid
• 17 000 à 22 000 MAD/m² à Hivernage, Targa et Agdal
• Jusqu’à 30 000 MAD/m² pour les villas à vendre à Marrakech dans la Palmeraie ou la route de l’Ourika

Le marché du logement au Maroc reste donc très segmenté à Marrakech : quartier, type de bien (appartement, villa, R+2), orientation locative ou résidentielle, etc.

5. Immobilier neuf vs marché secondaire

Les programmes neufs à Marrakech continuent d’attirer, notamment ceux portés par de grands promoteurs comme Palmeraie Développement ou Garan. Néanmoins, le marché secondaire garde un intérêt certain pour ceux qui cherchent des immeubles de rapport ou des biens anciens à rénover, dans des secteurs comme Sidi Youssef ou Hay Mohammadi.

Un marché cyclique, mais plus mature ?

6. Apprendre des cycles passés

Le cycle immobilier au Maroc est historiquement corrélé à la situation internationale. La crise de 2008, puis la pandémie de 2020, ont provoqué des corrections notables à Marrakech. Pourtant, la ville semble aujourd’hui entrer dans une phase plus “mature” : moins de spéculation, plus de financement bancaire, meilleure régulation.

7. Une conjoncture locale favorable

L’analyse conjoncturelle à Marrakech montre plusieurs signaux positifs : croissance stable, inflation contenue, hausse des revenus touristiques, relance de l’emploi dans le BTP. La conjoncture immobilière 2025 reste ainsi propice à l’investissement, sans pour autant masquer les risques.

Qui sont les nouveaux investisseurs ?

8. Une diversité de profils

Marrakech attire aujourd’hui une typologie d’investisseurs bien plus variée :

• MRE cherchant à constituer un patrimoine local
• Jeunes retraités français ou belges
• Investisseurs étrangers à la recherche de rentabilité locative
• Locaux ayant vendu à Casablanca ou Rabat

Le mot d’ordre : diversification, patrimoine, sécurité.

9. Des objectifs différents

Entre ceux qui achètent pour y vivre, pour louer, pour préparer leur retraite à Marrakech, ou pour y venir en résidence secondaire, les motivations sont multiples. Cela impacte les zones choisies, les formats recherchés, et la perception du risque.

Rentabilité, fiscalité et sécurité juridique

10. Rentabilité locative : un avantage concurrentiel

Le rendement locatif à Marrakech reste l’un des meilleurs du Maroc : entre 6 % et 9 % nets selon la typologie de bien et la qualité de gestion (meublé touristique vs location longue durée). C’est un levier clé face à la faiblesse des rendements en Europe.

11. Fiscalité claire et avantageuse

La fiscalité immobilière au Maroc reste compétitive, même après les dernières réformes :

• Imposition à 10 % sur revenus locatifs
• Frais de notaire réduits à 1 %
• Frais de notaire au Maroc (total : env. 5 à 6 % max)

12. Sécurité juridique renforcée

Grâce à la garantie décennale, à l’encadrement de la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), et à l’unification de la loi immobilière, investir devient moins risqué. Les notaires immobiliers au Maroc jouent un rôle central dans cette sécurisation.

Zones à fort potentiel et stratégies d’investissement

13. Où investir en 2025 ?

Parmi les zones à fort potentiel au Maroc, plusieurs pôles à Marrakech se démarquent :

• Targa, prisée pour sa qualité de vie
• Route de Fès, en pleine mutation
• Agdal extension, idéal pour les primo-investisseurs

Ces secteurs offrent un bon équilibre entre prix d’achat et perspective de valorisation.

14. Opportunités… et vigilance

Les opportunités immobilières à Marrakech sont nombreuses, mais attention aux mirages : certaines zones sont surévaluées, certains projets ne sont pas livrés, et certains prix intègrent déjà une plus-value fictive. L’enjeu est de comparer avec le marché français (comparer immobilier Maroc France) et de privilégier une approche patrimoniale.

Préparer son projet et bien s’entourer

15. Simuler, planifier, sécuriser

Des outils comme le simulateur d’investissement à Marrakech permettent d’anticiper ses rendements, charges, fiscalité. Il est aussi possible d’acheter sans apport au Maroc, selon son profil, avec des prêts transfrontaliers ou en co-acquisition.

16. Agence, promoteur, notaire : les bons partenaires

Trouver la bonne agence immobilière à Marrakech, choisir un promoteur fiable, travailler avec un notaire expérimenté : c’est la clé pour éviter les erreurs. Les démarches d’achat au Maroc restent simples… à condition d’être bien accompagné.

Conclusion : comprendre pour investir intelligemment

Marrakech n’est ni un eldorado sans risques, ni une bulle sur le point d’éclater. C’est un marché complexe, structuré, passionnant, dont la croissance immobilière repose à la fois sur des dynamiques locales profondes et des flux internationaux puissants.

En 2025, l’investisseur avisé est celui qui :

• Se forme
• S’entoure des bons partenaires
• Agit avec lucidité
• Et s’inscrit dans une logique moyen-long terme

À retenir

1. Marrakech reste l’un des marchés les plus dynamiques du Maghreb, grâce à sa croissance urbaine et à sa stabilité économique.
2. Les prix au m² continuent d’évoluer, avec des zones émergentes comme Targa ou la route de Fès à suivre de près.
3. Le rendement locatif dépasse souvent 6 %, un atout majeur face aux marchés européens saturés.
4. La sécurité juridique et la fiscalité favorable facilitent l’investissement, y compris pour les non-résidents.
5. Le vrai secret ? Une approche structurée, raisonnée, appuyée sur une compréhension fine du marché local.

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