L’essentiel à retenir

• L’évolution des prix de l’immobilier à Marrakech sur les dix dernières années révèle une transformation progressive du marché, portée par des facteurs économiques, culturels et urbains forts.
• Après une période de croissance soutenue jusqu’en 2014, le marché a connu un ralentissement, puis une stabilisation, avant d’afficher à nouveau une hausse depuis les années récentes.
• La demande étrangère, tout comme l’investissement local, a joué un rôle déterminant, avec des quartiers comme la Médina, Gueliz ou l’Hivernage qui se sont particulièrement distingués par leur attractivité et la dynamique de leurs prix.
• L’immobilier résidentiel, les riads traditionnels et le secteur du luxe témoignent de tendances différenciées, sous l’influence de facteurs comme le tourisme, l’évolution des infrastructures et l’urbanisation.
• Les cycles économiques, l’inflation et les changements dans la législation marocaine ont structuré la trajectoire et la diversité des offres, rendant le marché à la fois complexe et riche d’opportunités, mais aussi sujet à des variations régionales et sectorielles notables.

L’immobilier à Marrakech : une décennie de mutations profondes

L’essor du secteur a été marqué par l’arrivée d’investisseurs étrangers dans les années 2000, séduits par la douceur de vivre locale, la stabilité politique relative du Maroc et le rapport qualité-prix de l’immobilier. Toutefois, la période 2014-2024 a été tout sauf linéaire. À travers l’analyse des données, des études de référence et le témoignage de professionnels du secteur, il est possible de dégager des tendances claires et nuancées sur l’évolution des prix à Marrakech.

Cycle 2014–2017 : entre euphorie et premiers signaux de ralentissement

Une décennie qui s’ouvre sur la continuité d’une croissance rapide

En 2014, le marché immobilier de Marrakech s’inscrit dans la dynamique haussière qui caractérise la ville depuis une douzaine d’années. Les prix au mètre carré dans la Médina s’établissent autour de 13 000–15 000 MAD, tandis que dans les quartiers prisés comme Gueliz et l’Hivernage, le seuil dépasse fréquemment les 18 000 MAD pour certaines résidences neuves ou rénovées avec soin.

L’arrivée de promoteurs internationaux et la demande croissante de résidences secondaires génèrent un véritable effet boule de neige. La spéculation devient un moteur essentiel, renforcée par l’afflux de touristes, l’ouverture de nouvelles lignes aériennes et la promotion de la destination sur la scène internationale.

Signes avant-coureurs d’une correction

À partir de 2015, le climat se modifie progressivement. Un ralentissement se dessine, principalement sous l’effet de la conjoncture économique mondiale mais aussi de la hausse des prix qui commence à éroder la rentabilité des achats-reventes. Dans certaines zones, l’offre dépasse la demande, ce qui entraîne une stabilisation, voire un début de correction dans les quartiers à la périphérie, tandis que le centre-ville maintient mieux ses niveaux.

Des acheteurs, notamment européens, sont freinés par la dépréciation de certaines devises face au dirham. Pourtant, Marrakech demeure une valeur refuge pour beaucoup d’investisseurs moyen-orientaux et subsahariens, limitant l’impact d’un potentiel retournement.

2018–2020 : stabilisation et reconfiguration du marché

Un immobilier segmenté selon les quartiers et les types de biens

Les données de l’époque illustrent une relative stabilité après la phase d’effervescence précédente. Les investisseurs, de plus en plus prudents, privilégient les « valeurs sûres » : appartements dans des résidences sécurisées, riads bien situés et villas à l’extérieur du centre.

Le quartier Gueliz maintient une cote élevée grâce à sa modernité et à la proximité immédiate des commerces, tandis que la Médina connaît un léger tassement après l’envolée des années 2010, liée notamment à la saturation de l’offre sur la niche des riads à rénover.

Orientation vers le résidentiel et inflation modérée

Face à une demande touristique plus fluctuante, l’immobilier résidentiel traditionnel connaît une nouvelle jeunesse. Les prix y progressent de façon modérée, portés par la croissance démographique urbaine et l’émergence d’une classe moyenne aspirant à la propriété.

Sur cette période, le prix moyen au mètre carré fluctue généralement entre 12 000 MAD et 17 000 MAD selon la localisation et le standing du bien. Le marché devient sélectif : les biens atypiques ou très bien placés affichent des prix en hausse, tandis que les produits standards stagnent ou baissent légèrement.

2020–2022 : résilience et ajustements durant la période pandémique

Un marché soumis à l’épreuve du Covid-19

La pandémie a bouleversé le secteur immobilier mondial en 2020, et Marrakech n’a pas fait exception. Durant les premiers mois de la crise, le marché tourne nettement au ralenti. L’absence de touristes et la prudence accrue des investisseurs, face aux incertitudes économiques, engendrent un fléchissement des transactions.

Dans la Médina, certains propriétaires procèdent à des baisses de prix pour attirer des acquéreurs en quête d’opportunités. Les projets haut de gamme souffrent d’un recul de la demande étrangère, mais dans l’ensemble, le marché fait preuve d’une étonnante capacité de résistance.

Facteurs expliquant la stabilité relative

Plusieurs éléments expliquent cette résilience :

• La forte demande locale, dynamisée notamment par le retour de certains résidents marocains de l’étranger.
• Le maintien d’une offre qualitative, particulièrement dans les quartiers où le foncier disponible reste limité.
• Les mesures gouvernementales visant à soutenir le secteur, à travers des incitations fiscales ou des programmes d’aide à l’accession.

Cela se traduit par une baisse modérée des prix dans les quartiers très touristiques (jusqu’à 7 % dans certains cas), tandis que les autres secteurs connaissent une pause de la hausse plutôt qu’une véritable correction.

2023–2024 : retour de la dynamique et mutation du profil des acquéreurs

Nouvelle attractivité, urbanisme et innovation

Depuis la fin de la crise sanitaire, Marrakech retrouve son attractivité, portée par le rebond du tourisme international et le renouveau des grands salons et évènements culturels. Les professionnels du secteur observent un retour massif des acheteurs étrangers — notamment français, belges, britanniques mais aussi des investisseurs originaires du Golfe.

L’offre se diversifie alors autour de produits plus haut de gamme, tandis que certains promoteurs lancent des programmes écoresponsables ou axés sur le bien-être (résidences avec espaces verts, piscines communes, services inclus). La forte demande se répercute sur les prix, qui repartent à la hausse en 2023 après deux années de quasi-stabilité.

L’impact du développement des infrastructures

La modernisation du réseau de transport, l’amélioration des services urbains (éducation, santé) et la rénovation des places emblématiques (comme la célèbre place Jemaa el-Fna ou la mosquée Koutoubia) contribuent à renforcer cette dynamique.

Dans ce nouveau contexte, les prix dans les zones les plus prisées, comme l’Hivernage, atteignent 25 000 MAD/m² dans certains projets haut de gamme. Les quartiers émergents, quant à eux, enregistrent des hausses plus modérées, mais deviennent des zones de report pour les primo-accédants.

Analyse détaillée par segments et quartiers

Les quartiers historiques : Médina, Kasbah, Mellah

L’immobilier de caractère, centré sur les riads et les maisons traditionnelles, attire toujours les passionnés d’authenticité. Le phénomène des maisons d’hôtes, toujours en vogue, entretient la valeur patrimoniale de ces biens malgré les épisodes de volatilité.

Le prix moyen au mètre carré reste assez stable sur dix ans, oscillant généralement entre 12 000 et 16 000 MAD, avec de fortes disparités selon le niveau de rénovation ou l’accessibilité du bien.

Gueliz et l’Hivernage : cœur battant de la modernisation

Ce sont les secteurs qui connaissent les évolutions les plus frappantes, tirées par la vie nocturne, la présence de centres commerciaux, de restaurants et d’infrastructures modernes. Ici, les prix affichent un parcours haussier constant, avec une accélération depuis 2022. Les appartements de standing et les villas urbaines dépassent fréquemment 20 000 voire 25 000 MAD/m².

Extensions et quartiers périphériques

Les nouveaux quartiers, situés en bordure du centre, connaissent une urbanisation rapide. Les villas avec piscine et les ensembles résidentiels s’y multiplient, offrant des prix plus accessibles, de l’ordre de 8 000 à 12 000 MAD/m², pouvant grimper pour des biens de prestige.

La dynamique de ces zones est portée par une demande familiale croissante, à la recherche de confort et de sécurité à distance raisonnable de l’effervescence urbaine.

Typologie des biens et influence sur les prix

Maisons traditionnelles et riads

L’attrait pour les riads ne se dément pas. Ceux en excellent état peuvent se négocier jusqu’à 18 000-20 000 MAD/m². La rentabilité locative reste élevée pour les propriétés transformées en maisons d’hôtes, particulièrement dans la basse saison touristique.

Villas modernes et résidences sécurisées

Les villas contemporaines, souvent situées dans la palmeraie ou dans des complexes fermés, enregistrent les progressions les plus spectaculaires sur la période. En dix ans, les biens d’exception ont vu leur valorisation progresser de 30 à 50 % selon leur emplacement et leur niveau d’équipement.

Petits appartements et habitat intermédiaire

L’offre à destination de la classe moyenne s’est étoffée, notamment grâce à la multiplication de programmes neufs en périphérie. Les prix, compétitifs en comparaison du centre-ville, assurent un bon compromis pour de nombreux ménages locaux et investisseurs cherchant à diversifier leurs actifs.

Facteurs expliquant l’évolution du marché

Croissance démographique et attractivité touristique

Marrakech conserve son statut de pôle régional dynamique avec une population en croissance constante et un flux de visiteurs internationaux en nette hausse, sauf lors des périodes de crise exceptionnelles.

Cette dualité — ville à vivre et ville à visiter — assure une diversité de la demande, entre besoins en logements permanents et volontés d’investissement saisonnier.

Urbanisme, infrastructures et politique publique

Le développement continu des équipements publics, des réseaux routiers, et l’arrivée de nouveaux services sont des catalyseurs puissants pour l’appréciation des biens immobiliers, autant dans le centre que dans les périphéries urbanisées.

Régulation et fiscalité

L’ajustement des lois encadrant l’immobilier, notamment la simplification des démarches pour les étrangers et l’encadrement du marché locatif, ont contribué à sécuriser les transactions et à rassurer les acquéreurs, soutenant ainsi les valeurs.

Tendances observées pour l’avenir

La décennie écoulée a consolidé la réputation de Marrakech en tant qu'une place forte du marché immobilier marocain et maghrébin. L’arrivée d’une nouvelle génération d’acquéreurs, le développement de programmes immobiliers respectueux de l’environnement, l’essor du télétravail ou la recherche d’une meilleure qualité de vie laissent présager une croissance plus qualitative que strictement spéculative.

Le marché devrait continuer à rester dynamique, avec des ajustements ponctuels mais jamais brutaux. Le caractère pluriel de l’offre (de l’habitat traditionnel aux résidences « smart ») conserve tout son attrait, dans un contexte où la demande locale, nationale et internationale cohabitent avec autant d’influence.

Questions fréquentes

Comment les prix de l’immobilier à Marrakech se comparent-ils à ceux d’autres grandes villes du Maroc ?

Globalement, Marrakech affiche des niveaux de prix supérieurs à la moyenne nationale, à l’exception de Casablanca qui demeure la ville la plus chère du royaume. Comparée à Rabat ou Tanger, la ville ocre propose une grande variabilité selon les quartiers, liée à son positionnement touristique et à la diversité de son parc immobilier.

Est-il plus intéressant d’acheter dans le centre historique ou dans les nouveaux quartiers de Marrakech ?

Tout dépend du projet et du budget. Le centre historique offre un cachet incomparable et attire les amateurs de patrimoine ou les investisseurs souhaitant exploiter en maisons d’hôtes. Les quartiers neufs ou périphériques, quant à eux, attirent ceux qui recherchent confort moderne, accès facilité et prix plus doux, avec un potentiel d’appréciation intéressant dans le temps.

Quelles ont été les conséquences de la pandémie sur le marché immobilier marrakchi à long terme ?

La pandémie a marqué une pause sans provoquer d’effondrement des prix. Elle a accéléré certaines évolutions, comme l’intérêt pour les logements spacieux ou les résidences sécurisées. Depuis 2022, la reprise se confirme, portée par le retour des acquéreurs étrangers et la reprise du tourisme, tandis que le secteur résidentiel retrouve son dynamisme grâce à la démographie locale.

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