L'essentiel à retenir

• Marrakech séduit de plus en plus d'investisseurs : attractivité touristique internationale, dynamisme économique et fiscalité avantageuse attirent de nombreux investisseurs immobiliers.
• Le marché des résidences touristiques y est structuré, avec divers types d’hébergements : appartements en résidence, villas privées ou ensembles hôteliers intégrés.
• Rendements locatifs compétitifs : les taux d’occupation élevés, surtout pendant la haute saison, engendrent un rendement souvent supérieur à d’autres villes marocaines.
• Réglementations à connaître : une vigilance accrue s’impose sur la législation, l’obtention des autorisations et la déclaration des revenus locatifs.
• Points de vigilance à anticiper : concurrence accrue selon les quartiers, gestion des biens à distance, et saisonnalité marquée qui impacte le taux d’occupation.
• Investir dans une résidence touristique à Marrakech reste un placement dynamique, à condition de bien s’informer et de choisir un produit adapté à son profil et à ses attentes.

Pourquoi Marrakech attire-t-elle autant les investisseurs immobiliers ?

Ville impériale à l’histoire riche, Marrakech conjugue authenticité et modernité, offrant un mélange unique d’art de vivre, de richesse culturelle et d’infrastructures de qualité.

La renommée internationale de Marrakech génère un flux touristique régulier, venu majoritairement d’Europe (France, Espagne, Royaume-Uni, Allemagne), mais également du Moyen-Orient et du continent américain. Les évènements culturels (festivals, expositions, foires artistiques), couplés à un climat favorable à l’année, participent à l’attractivité du marché immobilier, et plus particulièrement de l’investissement locatif à vocation touristique.

Au-delà de ses attraits touristiques, la ville bénéficie d’un positionnement logistique stratégique, avec un aéroport international performant et une offre de services en croissance permanente (restaurants, shopping, infrastructures de loisirs, golf, spas). L’écosystème favorable rassure investisseurs chevronnés et primo-accédants à la recherche de rendement et de diversification patrimoniale.

Typologies de résidences touristiques à Marrakech

La diversité de l’offre permet de cibler différents segments d’investisseurs et de voyageurs. Plusieurs formats présentent des spécificités propres, tant en termes de rentabilité que de gestion :

Appartements en résidences services

Ce format devient un standard à Marrakech pour répondre à une clientèle à la recherche d’autonomie sans compromis sur le service. Ces résidences proposent des biens meublés, dotés de prestations hôtelières (réception, sécurité, ménage, piscine), généralement situés à proximité des principaux axes touristiques ou des golfs.

Le modèle allie souplesse d’usage (occupation personnelle ponctuelle et location saisonnière) et encadrement professionnel. Idéal pour un investisseur souhaitant déléguer la gestion, ces appartements offrent des taux d’occupation élevés sur les beaux jours, avec une clientèle internationale fidélisée.

Villas et riads privatisés

Investir dans ce segment s’adresse à un public en quête de prestations haut de gamme. Les villas contemporaines en périphérie ou les riads restaurés dans la médina attirent une clientèle familiale, des groupes d’amis ou des événements privés.

La forte demande de privatisation complète de ces biens, pour des séjours guidés par l’intimité et le luxe, permet de viser des loyers journaliers supérieurs à la moyenne. Attention cependant à la concurrence accrue, notamment dans le secteur du haut standing et aux exigences particulières sur les services annexes (conciergerie, restauration, entretien des espaces extérieurs).

Resorts, complexes hôteliers et concepts hybrides

À la croisée de l’investissement hôtelier et résidentiel, ces programmes intègrent des appartements ou villas, avec accompagnement sur l’exploitation touristique (bail commercial, garantie de revenus locatifs, participation à un pool de gestion).

Ce modèle assure à l’investisseur une prévisibilité des revenus et limite l’exposition aux aléas de la gestion locative. Il s’adresse particulièrement à des profils patrimoniaux ou institutionnels, moins attachés à l’usage personnel du bien.

État du marché immobilier touristique à Marrakech

Un marché résilient et évolutif

Malgré quelques périodes de ralentissement, le marché de l’hébergement touristique à Marrakech a montré sa capacité de rebond, porté par un tourisme international résilient. La crise sanitaire a certes provoqué un arrêt momentané, mais la reprise dès 2022 a effacé une grande partie des effets négatifs, affichant même une reprise supérieure aux niveaux pré-pandémiques sur certains segments.

Les prix d’achat varient fortement en fonction du quartier, du standing, de la présence de prestations spécifiques (piscine, jardin, sécurité) et de la proximité des pôles d’attractivité (Médina, Guéliz, Hivernage, Palmeraie, Route de l’Ourika). Sur certains secteurs prisés, la rareté de l’offre met les prix sous tension, alors que d’autres quartiers voient émerger de nouvelles opportunités à des tarifs plus accessibles.

Rentabilité locative et taux d’occupation

La rentabilité brute généralement constatée oscille entre 6 % et 11 % selon le type de bien et son positionnement. Les appartements en résidence touristique avec services atteignent en moyenne 7 % à 9 % de rendement brut en période normale, mais tout dépend du taux d’occupation annuel, lequel est fortement sujet à la saisonnalité.

Les villas et propriétés d’exception peuvent dépasser les 10 %, à condition de viser des périodes stratégiques (haute saison, vacances scolaires, événements, congrès professionnels) et d’offrir des prestations personnalisées à une clientèle exigeante.

La durée de location optimale varie fortement : certains investisseurs privilégient la location de courte durée (3 à 7 nuits), pour une flexibilité et une rotation accrue des occupants, tandis que d’autres misent sur de plus longs séjours, particulièrement prisés en basse saison par des digital nomads, familles expatriées ou entreprises.

Saison touristique et effet de pics

Marrakech connaît de véritables pics d'activité – printemps (mars à mai), automne (septembre à novembre), vacances de fin d'année – où la demande explose et permet de maximiser le rendement. En revanche, l’été (juillet-août) coïncide avec des températures élevées et un ralentissement ponctuel du marché, rendant la gestion plus exigeante sur la période creuse.

La capacité à lisser le taux d’occupation sur l’ensemble de l’année devient alors un facteur clé de rentabilité. Certains investisseurs apportent ainsi des services à valeur ajoutée (partenariats avec agences, accueil personnalisé, équipements haut de gamme) pour fidéliser la clientèle hors-saison.

Avantages concrets de l’investissement en résidence touristique à Marrakech

Fiscalité avantageuse et incitations réglementaires

Le régime fiscal marocain propose des abattements et des exonérations partielles sur les revenus locatifs issus de la location meublée touristique, sous conditions. De plus, selon le statut du bien (loueur en meublé, bail commercial, etc.), certaines taxes locales ou frais d’acquisition peuvent être réduits. Il est crucial de se faire accompagner par un conseiller fiscal local pour optimiser la structure de détention et la déclaration des revenus.

Par ailleurs, les ressortissants étrangers bénéficient d’une certaine souplesse réglementaire quant à l’acquisition et la détention de résidences à usage locatif, à condition de respecter le formalisme local et de procéder à l’enregistrement des opérations de change auprès de l’administration marocaine.

Diversification patrimoniale et valeur refuge

L’investissement dans une résidence touristique s’inscrit dans une stratégie de diversification, permettant de déployer une partie de son patrimoine sur un marché porteur, à la fois résidentiel, touristique et parfois même professionnel.

La pierre demeure une valeur refuge, particulièrement recherchée par les profils en quête de stabilité et de préservation de leur capital. À Marrakech, la croissance du tourisme international et les investissements publics soutiennent la valorisation à moyen et long terme des actifs de qualité.

Attractivité pour l’usage personnel

L’investisseur n’est pas cantonné à la seule exploitation locative. Dans bon nombre de montages, il peut réserver des périodes d’occupation personnelle et profiter des infrastructures sur place : piscines, espaces de détente, services hôteliers, paysages uniques.

Ce double usage séduit pleinement les acquéreurs souhaitant concilier rendement locatif et résidence secondaire, voire futurs retraités préparant leur expatriation, séduits par le cadre de vie et le coût de la vie attractif.

Points d’attention et risques à anticiper

Réglementation et conformité administrative

L’encadrement spécifique de la location touristique impose le respect de nombreuses obligations réglementaires : déclaration auprès des autorités locales, obtention de licences d’exploitation, respect des normes de sécurité et de salubrité, déclaration des flux financiers internationaux.

L’environnement réglementaire, bien que stable, peut évoluer et demander une veille continue. L’absence d’immatriculation de l’activité expose à des sanctions, voire à l’interdiction temporaire d’exploitation. Un accompagnement juridique local s’avère indispensable pour anticiper et gérer ces obligations.

Gestion locative et entretien

La réussite d’un investissement en résidence touristique repose sur la rigueur de la gestion du bien. Gestion quotidienne du logement (remise des clés, ménage, maintenance), gestion des cautions, accueil des voyageurs, maintenance technique … Autant de tâches chronophages souvent sous-estimées.

Passer par une agence de gestion professionnelle ou une conciergerie spécialisée est souvent recommandé pour préserver la rentabilité, éviter les mauvaises surprises et garantir un niveau de service conforme aux attentes des voyageurs internationaux.

Concurrence locale et exigences clients

Avec l’essor des plateformes de location courte durée (Airbnb, Booking…), le marché s’est professionnalisé. Une concurrence structurée s’est installée, particulièrement sur les produits hauts de gamme et les localisations centrales.

La différenciation par le service, la décoration, ou l’offre d’expériences personnalisées est devenue un enjeu majeur pour attirer et fidéliser la clientèle. L’analyse des tendances locales et l’adaptation régulière de l’offre sont nécessaires pour capter les meilleurs taux d’occupation.

Risques liés à la saisonnalité et aux aléas extérieurs

L’exposition à la saisonnalité – mais aussi potentiellement à des crises sanitaires, économiques ou à des restrictions de déplacement – génère une certaine volatilité des revenus. Pour limiter ces risques, il est pertinent d’étudier le positionnement long terme du marché, de diversifier les modes de commercialisation du bien (plateformes, agences spécialisées, partenariats avec des entreprises) et d’intégrer ces aspects dans le business plan.

Volatilité du taux de change et rapatriement des revenus

Pour les investisseurs non-résidents, la gestion du risque de change et les questions liées au rapatriement des loyers peuvent influer sur la rentabilité effective du projet. Une planification soignée et un conseil avisé en matière de fiscalité internationale optimisent le retour sur investissement tout en limitant les désagréments administratifs.

Comment optimiser son investissement à Marrakech ?

Emplacement, emplacement, emplacement…

La localisation demeure un critère fondamental. Au-delà de la valeur intrinsèque du bien, il s’agit d’anticiper les évolutions du quartier et de viser une adresse à la fois attractive aujourd’hui et porteuse à long terme. Les quartiers de la Médina, de Guéliz, de l’Hivernage ou de la Palmeraie demeurent incontournables pour l’attractivité touristique, mais de nouveaux pôles émergent, favorisés par d’importants projets urbains.

L’accessibilité (proximité du centre, qualité du réseau routier, sécurité), le calme et l’environnement immédiat (commerces, centres culturels) influencent durablement le taux d’occupation et la satisfaction locataire.

Sélectionner la bonne typologie de bien

Déterminer le format le plus adapté à ses objectifs (rendement, usage mixte, plus-value à la revente) est une étape clé. Un investisseur privilégiant la simplicité et la mutualisation des risques pourra s’orienter vers des résidences gérées ou des complexes avec services, tandis que le segment des villas ou riads conviendra davantage aux profils à la recherche de rendements élevés, ayant une appétence pour la gestion personnalisée et la valorisation patrimoniale.

Bien choisir son partenaire de gestion

La gestion opérationnelle fait toute la différence sur ce marché. Un prestataire agréé (concierge, administrateur de biens, société de gestion locale) permet d’assurer la continuité de service, une sélection rigoureuse des locataires et une optimisation des tarifs selon la saison. Le choix du partenaire, son expérience, sa réputation et la clarté des termes contractuels conditionnent pour une bonne part le succès de l’investissement et la tranquillité de l’investisseur.

Suivi régulier et veille sectorielle

Le marché de la location touristique à Marrakech est en évolution constante. Les attentes des voyageurs changent, la concurrence s’adapte, la réglementation évolue. Un suivi régulier du marché, l’étude des rapports sectoriels, la veille sur l’émergence de nouvelles tendances ou l’intégration de solutions technologiques (domotique, réservation automatique, gestion connectée) sont autant de leviers pour conserver une longueur d’avance.

Perspectives d’évolution du marché touristique local

Projets urbains et améliorations des infrastructures

La ville a vu se développer de nombreux projets structurants : extension de l’aéroport, création de nouveaux centres commerciaux, amélioration de l’offre de transport public et création de zones piétonnes ou de nouveaux quartiers résidentiels modernisés.

Ces investissements publics et privés participent à l’attractivité de Marrakech, à la fois pour les touristes mais aussi pour les résidents permanents, ce qui assure à terme un potentiel de valorisation immobilière significatif.

Évolution des profils touristiques

Longtemps portée par un tourisme international, la demande est désormais également marquée par une clientèle nationale urbaine (Casablanca, Rabat, Agadir) en quête de dépaysement le temps d’un week-end, ainsi que par des séjours thématiques : bien-être, digital nomadisme, séminaires d’entreprise ou tourisme médical.

Cette diversification de la demande sécurise le marché locatif et ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs adaptant leur offre à ces nouveaux segments.

Vers une montée en gamme de l’offre

Le marché de l’hébergement touristique à Marrakech monte en gamme, tant dans l’offre (villas d’exception, concept-resorts, logements connectés) que dans les attentes de la clientèle. L’expérience client prime, soutenue par une personnalisation du séjour, l’offre de services additionnels (chef privé, guide, activités sur-mesure) et la digitalisation des processus de réservation.

Les investisseurs qui anticipent ces évolutions et proposent une expérience différenciante voient la valeur de leur patrimoine renforcée.

Questions fréquentes

Quels sont les documents indispensables pour louer un bien touristique à Marrakech ?

Pour exercer une activité de location touristique à Marrakech, il est essentiel d’obtenir une autorisation d’exploitation auprès de la Wilaya ou du Conseil provincial, de déclarer le bien à la police locale (registre des occupants) et de se conformer aux obligations fiscales, notamment la déclaration des revenus issus de la location meublée. L’enregistrement du bail et l’ouverture d’un compte en dirhams convertibles pour les non-résidents sont également recommandés afin de simplifier le rapatriement des loyers.

Faut-il un partenaire local pour gérer sa résidence touristique à Marrakech ?

La gestion sur place peut être facilitée par l’intervention d’un partenaire local (conciergerie, agence de gestion locative, société de services). Celui-ci prend en charge l’accueil, l’entretien, la gestion technique et le suivi administratif du bien. Cela optimise le taux d’occupation et garantit un niveau de service attendus par une clientèle internationale. Un partenaire expérimenté sécurise également le respect des réglementations locales.

Quels sont les quartiers privilégiés pour investir à Marrakech en 2024 ?

La médina historique reste très recherchée pour des investissements dans des riads authentiques. Guéliz séduit par son ambiance cosmopolite, ses commerces et sa proximité du centre-ville. L’Hivernage attire une clientèle premium avec résidences de haut standing. À la périphérie, la Palmeraie offre calme, espaces verts et villas luxueuses. De nouveaux quartiers résidentiels comme Targa, Agdal ou la Route d’Amizmiz gagnent eux aussi en attractivité, portés par des programmes récents et une offre de qualité à des prix souvent plus accessibles.

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