Loi marocaine et achat par les non-résidents : ce que vous devez savoir

Ce que la loi autorise aux étrangers

Le Maroc autorise les non-résidents, qu’ils soient particuliers ou sociétés étrangères, à acquérir des biens immobiliers bâtis (appartements, maisons, villas, bureaux, commerces) et des terrains à vocation urbaine. Ce droit de propriété s’exerce de la même manière que pour un résident, sous réserve d’exceptions ciblées et de règles de publicité foncière strictes.

• Les terrains agricoles sont en principe exclus de l’acquisition par des étrangers. Une transformation préalable de la « vocation » du terrain est alors nécessaire (procédure de Vocation Non Agricole, ou VNA) impliquant une autorisation administrative et, souvent, un projet d’urbanisation ou d’équipement avéré. Sans VNA, l’achat est bloqué.
• Certains biens sont inaliénables ou soumis à des régimes spécifiques : biens habous (waqf), terres collectives dites soulaliyates, biens domaniaux. Ils ne peuvent généralement pas faire l’objet d’une acquisition privée classique.
• Les biens non immatriculés (souvent transcrits par actes adoulaires, dits melkia) sont juridiquement possibles, mais exposent l’acheteur à des risques de contestation, de chevauchement de parcelles, de servitudes non révélées ou de difficultés de financement et de revente. Pour un non-résident, l’acquisition d’un bien titré est la norme à privilégier.

Le cadre des droits réels est posé par la loi 39-08 relative aux droits réels. Elle organise la propriété pleine, l’usufruit, la nue-propriété, les servitudes, l’hypothèque et les sûretés. À l’achat, vous pouvez, par exemple, détenir un usufruit à vie sur un bien dont la nue-propriété appartient à un héritier ou à une société, ou grever votre bien d’une hypothèque au profit d’une banque : ces mécanismes sont expressément prévus par la loi.

Sécurité foncière : titre foncier, conservation et vérifications

La sécurité d’une transaction repose sur la publicité foncière et l’immatriculation des biens :

• L’immatriculation foncière est régie par le dahir de 1913 tel que modifié par la loi 14-07. Elle confère au titre foncier une force probante supérieure et organise la priorité des inscriptions. L’inscription au livre foncier a un effet constitutif et purgatif : un transfert de propriété n’existe juridiquement qu’à partir de son inscription à la Conservation foncière, et les droits non inscrits ne vous sont pas opposables.
• L’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie) centralise le cadastre, délivre les extraits de titres et opère les inscriptions. Beaucoup de démarches sont aujourd’hui dématérialisées, ce qui fluidifie la consultation et le dépôt des réquisitions.
• Avant toute signature, le notaire requiert un certificat de propriété (état foncier) à jour. Ce document, souvent nommé certificat de propriété Maroc, révèle le propriétaire inscrit, les hypothèques existantes, les saisies, les promesses inscrites, les servitudes, la superficie et les références cadastrales. S’il n’existe pas de titre foncier, l’alerte est sérieuse et une procédure d’immatriculation préalable doit être étudiée avec un professionnel.

Au-delà du titre foncier, la due diligence immobilière doit couvrir les éléments suivants :

• Urbanisme et alignements : obtenir une note de renseignements urbanistiques, vérifier la conformité de la construction au permis de construire et la présence d’un permis d’habiter ou certificat de conformité. En zone touristique ou littorale, contrôler les servitudes particulières.
• Copropriété : consulter le règlement, l’état des charges, les procès-verbaux d’assemblée et l’état des impayés du vendeur.
• Technique : diagnostics structurels si le bâti est ancien, conformité électrique et plomberie, présence d’extensions non autorisées.
• Fiscal : s’assurer que les taxes locales (taxe d’habitation, taxe de services communaux, taxe sur les terrains non bâtis) sont régularisées.

Le notaire est un pivot. Il sécurise la chaîne des titres, collecte les impôts, vérifie les pièces d’identité et le statut matrimonial, consigne le prix et dépose l’acte à la Conservation. S’agissant d’un non-résident, son rôle s’étend au respect de la réglementation des changes.

Règlementation des changes : financer et rapatrier sans blocage

La pierre angulaire d’un achat par un non-résident au Maroc est la réglementation des changes administrée par l’Office des Changes. Elle conditionne la libre transférabilité des fonds à l’entrée et à la sortie.

• Origine des fonds et compte en dirhams convertibles. Le prix d’acquisition doit provenir de devises importées via le système bancaire marocain, converties et créditées sur un compte en dirhams convertibles ou versées directement sur le compte séquestre du notaire. Ce type de compte garantit la reconvertibilité et le transfert, contrairement à un compte en dirhams « ordinaires » alimenté localement.
• Attestation de change et déclaration. La banque remet une attestation de change matérialisant l’importation des devises. Cette pièce, parfois appelée déclaration de change, est essentielle. Le notaire, de son côté, mentionne dans l’acte le statut non-résident et l’origine des fonds, et conserve les justificatifs.
• Garantie de transfert. En respectant ce circuit, vous bénéficiez de la garantie de transfert du capital investi et de la plus-value nette lors de la revente, sans plafond, sous réserve d’avoir conservé toutes les preuves (attestations de change, acte notarié, quittances fiscales). À défaut d’attestation, le rapatriement peut être refusé ou limité.
• À éviter absolument. Les paiements en espèces, les virements domestiques depuis un compte en dirhams non convertibles, ou les sous-déclarations de prix fragilisent la conformité et compromettent le rapatriement. Ils exposent en outre à des redressements fiscaux et à des poursuites pénales.

Si un financement est mobilisé, la banque marocaine débloquera les fonds sur le compte séquestre du notaire après inscription de l’hypothèque. Le non-résident emprunte en dirhams ; il assume donc un risque de change si ses revenus sont en euros, dollars ou livres.

Le parcours d’achat, étape par étape

Acheter en tant que non-résident répond à un enchaînement codifié. La chronologie ci‑dessous couvre les situations les plus fréquentes.

1. Lettre d’intention et vérifications initiales

• Accord sur un prix et un calendrier, sous réserve de vérifications.
• Relevé de titre foncier récent demandé par le notaire.
• Rassemblement des pièces côté acheteur : passeport, justificatif d’adresse à l’étranger, état civil, éventuelle preuve de régime matrimonial, numéro fiscal marocain (attribué si nécessaire via le notaire), et éléments de financement.
• Côté vendeur : titre foncier, plan cadastral, permis d’habiter, règlement de copropriété, état des charges, quittances de taxes locales, carte d’identité, situation matrimoniale.

2. Promesse synallagmatique ou compromis de vente
   Un avant-contrat (promesse ou compromis) peut être utilisé pour geler les conditions et laisser le temps aux diligences. Il doit prévoir :

• La condition suspensive d’obtention de financement si vous sollicitez un crédit.
• La condition suspensive de purge d’hypothèque et de toute saisie.
• Les délais d’obtention des documents d’urbanisme.
• Un séquestre du dépôt de garantie sur le compte du notaire. Éviter les remises directes au vendeur.

3. Due diligence approfondie

• Certificat de propriété à jour, vérification des servitudes, droit de passage, hypothèques, saisies.
• Contrôle urbanistique : constructibilité, VNA si terrain, conformité des surfaces.
• En copropriété, état de situation du vendeur vis-à-vis du syndic.
• Si le bien n’est pas titré, mesurer les risques et, le cas échéant, prévoir une immatriculation préalable. Pour un non-résident, l’acquisition d’un bien non titré n’est pas recommandée, compte tenu des risques d’éviction et du financement quasi impossible.

4. Mise en conformité change

• Ouverture d’un compte en dirhams convertibles si vous souhaitez loger les fonds à votre nom avant l’acte.
• Organisation du virement depuis l’étranger ; la banque émet l’attestation de change.
• Le notaire reçoit le prix sur son compte séquestre et ne le libère qu’au moment du transfert de propriété.

5. Acte de vente notarié et inscription

• Signature de l’acte de vente notarié. En votre absence, une procuration notariée est possible ; elle doit être établie à l’étranger, légalisée (apostille) ou visée par le consulat du Maroc, puis, le cas échéant, traduite. La procuration notariée achat Maroc doit être précise sur les pouvoirs confiés (prix, bien, banque, hypothèque, réception des clés).
• Paiement des droits et taxes par le notaire qui agit comme collecteur.
• Dépôt à la Conservation foncière (ANCFCC), qui inscrit la mutation sur le titre foncier et délivre un nouveau certificat.

6. Après l’acquisition

• Souscrire une assurance multirisque habitation et, en cas de crédit, une assurance décès-invalidité exigée par la banque.
• Mettre à jour l’abonnement aux fluides et s’enregistrer pour les taxes locales.
• Conserver toutes les pièces de change et fiscales pour préparer une future revente et assurer le rapatriement.

Les coûts d’acquisition et la fiscalité à prévoir

Les frais à l’achat se composent de droits et taxes, de frais de Conservation foncière et des honoraires du notaire, auxquels s’ajoutent les coûts de financement s’il y a hypothèque.

• Droits d’enregistrement. Ils s’élèvent, dans la plupart des cas, à 4 % du prix déclaré. Des taux spécifiques existent pour certains terrains ou biens en VEFA selon la nature juridique et la TVA applicable au promoteur.
• Conservation foncière. Les droits d’inscription s’établissent en pratique à 1 % du prix, auxquels s’ajoutent des frais fixes et émoluments techniques (réquisition, croquis, etc.).
• Honoraires du notaire. Barème proportionnel dégressif, généralement autour de 0,5 % à 1 % du prix, avec un minimum légal et la TVA en sus. Les notaires détaillent un état prévisionnel puis un décompte final après inscription.
• Hypothèque (si crédit). Droits d’enregistrement et d’inscription de l’hypothèque proportionnels au montant garanti, plus les frais d’acte et d’évaluation. Compter, à titre indicatif, un coût global de 1 % à 1,5 % du capital hypothéqué.
• Frais annexes. Traductions assermentées, légalisation d’actes étrangers, procurations, certificats d’urbanisme, diagnostics éventuels.

Exemple de fourchette budgétaire pour un bien à 1 500 000 MAD sans crédit :

• Droits d’enregistrement: ~60 000 MAD
• Conservation: ~15 000 MAD
• Notaire: 10 000 à 15 000 MAD + TVA
• Divers (stamps, certificats, copies): quelques milliers de dirhams
  Soit un total voisin de 85 000 à 95 000 MAD, à affiner selon le dossier.

Côté fiscalité récurrente et à la revente :

• Taxe d’habitation et taxe de services communaux. Un non-résident propriétaire d’une résidence au Maroc y est assujetti selon la valeur locative et l’usage (résidence principale ou secondaire). Les taux varient par tranche et par commune ; demander une simulation au moment de l’achat.
• Revenus locatifs. Ils relèvent de l’IR au Maroc, avec abattement sur les loyers bruts et seuils de progressivité. Le bail doit être déclaré et la taxe de séjour s’applique en location touristique.
• Plus-value immobilière. La plus-value réalisée lors de la revente est en principe imposée au taux de 20 % du gain net, avec un minimum de perception calculé à 3 % du prix de cession. Des exonérations existent pour la résidence principale (sous conditions de durée d’occupation) et pour les cessions de faible montant. La liquidation de l’impôt se fait à l’acte par le notaire, qui dépose la déclaration et acquitte l’impôt pour votre compte.

Au regard des conventions fiscales, l’impôt payé au Maroc sur la plus-value est, selon les pays, créditable pour éviter une double imposition. Un acheteur français veillera à la cohérence de ses déclarations dans les deux juridictions et à conserver l’intégralité des justificatifs.

Financement, hypothèque et pratique bancaire

Les banques marocaines financent les non-résidents sous conditions de solvabilité documentée. Les points clés :

• Quotité de financement. Le ratio prêt/valeur est souvent plus prudent pour un non-résident (par exemple 50 % à 70 % selon le profil, la nature du bien et la banque). Un apport en devises reste indispensable.
• Durée et taux. Les prêts sont en dirhams, à taux fixe ou variable, sur 7 à 20 ans. Le risque de change est à la charge de l’emprunteur si ses revenus sont en devise.
• Garanties. Hypothèque de premier rang sur le bien, assurance décès-invalidité et parfois domiciliation de loyers pour un investissement locatif.
• Déblocage. La banque libère les fonds sur instruction du notaire, après inscription de l’hypothèque et production des pièces de change. En VEFA, les appels de fonds suivent l’avancement des travaux, encadrés par la loi sur la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement.

En cas de revente, le notaire désintéresse d’abord la banque au moyen d’une mainlevée, puis répartit le solde entre vendeur et Trésor pour l’impôt. Le produit net est transféré à l’étranger si la garantie de transfert est acquise.

Cas particuliers et précautions indispensables

Plusieurs situations exigent une vigilance renforcée. Elles concentrent la majorité des contentieux et des blocages bancaires. Les connaître évite bien des déconvenues.

• Biens non titrés (melkia). L’absence de titre foncier multiplie les risques : empiètements, contestations d’héritiers, difficultés d’hypothèque et délais imprévisibles d’immatriculation. À défaut d’immatriculation préalable, l’acheteur supporte un aléa juridique élevé. Pour un non-résident, ce choix est rarement rationnel.
• Parcelles agricoles. Sans VNA, l’acquisition par un étranger est prohibée. Certaines parcelles aux abords urbains restent classées agricoles malgré leur localisation : un dossier solide est nécessaire pour obtenir la VNA, et rien ne garantit son issue.
• Habous et soulaliyates. Les biens habous sont affectés à un but religieux ou social ; ils sont inaliénables. Les terres soulaliyates appartiennent à des communautés et ne se vendent pas librement. Toute offre « trop belle » impliquant ces statuts doit être écartée.
• Off-plan (VEFA). Vérifier l’assise juridique du promoteur, la propriété du foncier, les autorisations, la garantie d’achèvement, l’échelonnement des paiements et l’affectation des appels de fonds sur un compte séquestre. Les pratiques sérieuses existent, mais l’hétérogénéité du marché impose un examen minutieux des contrats.
• Sous-évaluation du prix. Déclarer un prix inférieur à la réalité pour réduire les droits est une fausse bonne idée. Vous pénalisez votre future plus-value, vous augmentez le risque de redressement et vous fragilisez le rapatriement des fonds, l’Office des Changes s’appuyant sur les montants déclarés et justifiés.
• Crédits informels et paiements en cash. Ils compliquent la traçabilité, exposent aux soupçons de blanchiment et font perdre la garantie de transfert. Tout doit passer par le notaire et la banque, en respectant la réglementation des changes.

Ces précautions s’étendent aux aspects pratiques. Un acheteur français qui signe depuis l’étranger peut recourir à une procuration légalisée par apostille ; il devra parfois faire traduire l’acte et tenir compte des délais de navette entre notaires. Les spécificités notariales et fiscales propres à la France s’articulent avec le cadre marocain, mais n’en modifient pas le fond, qui reste dominé par le titre foncier et l’Office des Changes.

Enfin, la vigilance éditoriale s’impose sur les pièges immobiliers souvent rencontrés dans les zones balnéaires très touristiques ou dans les médinas en cours de réhabilitation. Les promesses verbales, les acomptes versés hors séquestre, l’absence de permis d’habiter ou de conformité, l’imprécision des limites cadastrales et les litiges de copropriété font partie des signaux d’alerte les plus fréquents.

Ce que fait concrètement le notaire pour un non-résident

Pour appréhender la valeur ajoutée du notaire, il est utile de dérouler son check-list :

• Identité et capacité. Vérification des identités, des régimes matrimoniaux, du statut de non-résident, du pouvoir de représentation en cas de procuration.
• Titre et charges. Examen du certificat de propriété, demandes d’états hypothécaires, alertes sur servitudes et limitations, purges d’inscriptions.
• Urbanisme et conformité. Collecte des permis, certificats et, si besoin, consultation des services techniques.
• Séquestre et libération. Réception du prix, contrôle du circuit de change, délivrance de quittances, libération des fonds au vendeur uniquement après inscription.
• Comptes et impôts. Calcul et paiement des droits d’enregistrement, de conservation et de l’IR sur plus-value pour le vendeur, établissement des déclarations.
• Conservation foncière. Dépôt des réquisitions d’inscription, suivi du dossier et remise d’un certificat de propriété actualisé à l’acquéreur.

La sécurisation ne s’arrête pas à la signature ; elle est confirmée par l’inscription définitive à la Conservation foncière. Tant que l’inscription n’est pas intervenue, la mutation n’est pas opposable aux tiers.

Détails pratiques souvent oubliés

Quelques points, modestes en apparence, font gagner du temps et réduisent les coûts imprévus :

• Noms et transcriptions. Assurez-vous que l’orthographe de vos noms et prénoms est cohérente entre passeport, procuration, acte et attestation bancaire. Les corrections postérieures engendrent des rectifications payantes.
• Traductions et langues. Le français est largement utilisé dans les actes ; l’arabe peut être requis pour certaines administrations. Prévoir des traductions assermentées si vos documents sont en d’autres langues.
• Délai de dépôt. Entre la signature et l’inscription, compter en pratique quelques jours à quelques semaines selon la complexité. Pendant ce laps, évitez tout mouvement non prévu (travaux lourds, occupation anticipée) qui pourrait compliquer l’état des lieux.
• Assurances et syndic. Dans l’ancien, valider l’assurance de l’immeuble, l’état du fonds de roulement du syndic et les travaux votés non encore appelés.

Checklist express avant de vous engager

• Bien titré, certificat de propriété à jour obtenu auprès de l’ANCFCC.
• Urbanisme et permis d’habiter vérifiés, copropriété saine et charges à jour.
• Origine des fonds en devises, attestation de change et compte en dirhams convertibles opérationnels.
• Avant-contrat équilibré, dépôt de garantie placé en séquestre chez le notaire.
• Conditions suspensives claires (crédit, purge d’hypothèque, obtention de VNA si terrain).
• Évaluation réaliste des frais d’acquisition et des taxes locales.
• En cas d’absence, procuration notariée légalisée et, si nécessaire, traduite.
• Copies numériques et physiques de tous les justificatifs, archivées pour le futur rapatriement.

Points de droit utiles à connaître

• Publicité foncière. L’inscription à la Conservation foncière a un effet constitutif : pas d’inscription, pas de transfert opposable.
• Droits réels. La loi 39-08 cadre la création, le transfert et la publicité de la propriété, des usufruits, des servitudes et des hypothèques. Elle précise, par exemple, que l’hypothèque n’existe que par inscription.
• Immatriculation. La loi 14-07 renforce l’effet purgatif de l’immatriculation et fixe les procédures de rectification des titres.
• Copropriété. Le règlement et l’état descriptif doivent être déposés ; ils s’imposent aux acquéreurs et organisent les droits et charges sur les parties communes.
• Déontologie notariale. Les notaires sont officiers publics ; ils engagent leur responsabilité civile professionnelle. Le séquestre est encadré et audité.

Acheter un terrain pour construire

Acheter un terrain nu destiné à la construction suit les mêmes règles foncières et de change, avec des vérifications supplémentaires :

• Destination et VNA. Confirmer la destination urbaine et, si le terrain est classé agricole, obtenir une VNA avant l’acte ou en condition suspensive.
• Viabilisation. Vérifier les modalités de raccordement (eau, électricité, assainissement), les servitudes de passage nécessaires et les alignements.
• Indices urbanistiques. Coefficients d’occupation du sol, hauteur, recul, emprise au sol, stationnement.
• Délai de construction. Certains lotissements imposent un délai d’édification. Le non-respect peut exposer à des pénalités.

Louer puis acheter, ou acheter pour louer

Beaucoup d’acquéreurs non-résidents louent d’abord pour ressentir un quartier, puis achètent. C’est une approche prudente. Si vous achetez pour louer :

• La rentabilité doit être calculée net des charges, des impôts et du risque de vacance, en intégrant la taxe de séjour si vous faites du meublé touristique.
• Le bail doit être écrit, enregistré si nécessaire, et conforme aux catégories d’usage (habitation, professionnel).
• Le rapatriement des revenus locatifs est encadré par l’Office des Changes ; la banque appliquera la réglementation applicable aux revenus de capitaux et aux services.

L’angle « profil d’acheteur »

Le cadre légal s’applique de manière uniforme aux non-résidents, mais certains profils nécessitent des nuances pratiques :

• Retraités et résidents fiscaux étrangers. Le financement est plus exigeant en garanties, avec un apport souvent supérieur. L’assurance emprunteur peut être conditionnée par l’âge.
• Investisseurs professionnels. Achat via société, structuration usufruit/nue-propriété, financement bancaire avec garanties croisées. La gestion fiscale des revenus et plus-values peut être optimisée, tout en respectant strictement la réglementation des changes.
• Expatriés primo-accédants. Ils veilleront à l’orthodoxie du circuit bancaire pour sécuriser le futur rapatriement, point parfois négligé lors d’un premier achat coup de cœur.
• Profil acheteur français. Les documents établis en France sont le plus souvent reconnus après apostille. La convention fiscale franco-marocaine règle la répartition du droit d’imposer les plus-values et évite les doubles impositions, sous réserve de déclarations correctes dans les deux pays. Les pratiques notariales françaises n’affaiblissent pas les exigences marocaines de titre et de publicité foncière.

Dans tous les cas, se méfier des raccourcis et des arrangements de circonstance. Les marchés les plus attractifs cumulent charme et complexité ; y aller méthodiquement réduit fortement l’exposition aux pièges immobiliers.

FAQ

• Un étranger peut-il acheter n’importe quel bien immobilier au Maroc ?
  Oui pour les biens bâtis et les terrains à vocation urbaine, non pour les terres agricoles sauf VNA préalable. Les biens habous et soulaliyates sont exclus du circuit classique. L’acquisition d’un bien titré est fortement recommandée pour sécuriser le droit de propriété et le financement.
• Comment s’assurer de pouvoir rapatrier l’argent à la revente ?
  Les fonds doivent entrer en devises via la banque marocaine, être convertis et justifiés par une attestation de change, puis payés via le notaire. L’acte mentionne le statut non-résident. À la revente, après impôt, le capital et la plus-value nette sont transférés sous la garantie de l’Office des Changes, si les pièces ont été conservées.
• Quels sont les frais d’acquisition à prévoir pour un non-résident ?
  Comptez les droits d’enregistrement (souvent 4 %), la Conservation foncière (~1 %), les honoraires du notaire (barème dégressif, environ 0,5 % à 1 % + TVA), et, en cas de crédit, les coûts d’hypothèque. Ajoutez les frais de traduction, de légalisation et les certificats d’urbanisme. Une simulation précise est fournie par le notaire avant signature.

Ce guide traite les fondamentaux juridiques, fonciers, fiscaux et bancaires qui encadrent l’achat immobilier au Maroc par un non-résident. En appliquant ces principes — titre foncier irréprochable, circuit de change conforme, acte notarié complet, fiscalité anticipée —, un achat au Maroc peut être juridiquement sûr, financièrement maîtrisé et transmissible sans heurts.

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