Pourquoi Marrakech attire les acheteurs étrangers en 2025 ?

Marrakech en 2025, l’équation séduction

Un hub touristique qui irrigue la demande locative

Avec une fréquentation internationale soutenue et des séjours de plus en plus étalés sur l’année, Marrakech reste un moteur du tourisme marocain. L’hôtellerie haut de gamme, les riads de charme, les parcours de golf et les événements culturels réguliers créent un flux constant de voyageurs. Cette dynamique nourrit la location saisonnière, sécurise l’occupation en moyenne annuelle et soutient les rendements bruts dans les secteurs les plus recherchés. Pour l’investisseur, la corrélation directe entre attractivité touristique et performance locative demeure un atout décisif.

Stabilité, cadre de vie et coût maîtrisé

Outre la stabilité macroéconomique du pays, Marrakech offre une qualité de vie qui séduit autant les digital nomads que les retraités actifs. On y trouve une restauration foisonnante, des infrastructures de santé privées reconnues, une offre scolaire internationale, des commerces de proximité et un tissu de services bien rodé. Le coût de la vie reste compétitif en 2025 comparé à de nombreuses métropoles européennes, ce qui renforce l’intérêt pour une résidence secondaire, des séjours prolongés ou une installation plus durable.

Climat et saisonnalité mesurée

Le climat ensoleillé la majeure partie de l’année permet d’amortir la saisonnalité touristique. Si l’été est plus calme en journée, de nombreux visiteurs profitent de la fraîcheur des soirées, tandis que l’automne, l’hiver et le printemps restent des périodes de forte activité. Côté immobilier, cette saisonnalité “décalée” favorise l’occupation locative hors vacances d’été, l’une des forces de la destination par rapport à des stations purement estivales.

Accessibilité aérienne en progression

La ville bénéficie d’une excellente accessibilité aérienne, avec de nombreux vols directs depuis l’Europe et le Moyen-Orient. La fréquence élevée des rotations, la concurrence entre compagnies et la stabilité des liaisons facilitent les allers-retours. Pour les propriétaires, cela signifie une mobilité simple, et pour l’investissement locatif, un réservoir de voyageurs large et renouvelé.

Les secteurs qui plaisent vraiment

Guéliz, le retour au centre-ville

Guéliz, cœur moderne et vivant, attire les amateurs de ville à pied. On y trouve des immeubles de standing avec ascenseur et parkings, une architecture Art déco réhabilitée, des boutiques, des cafés et des services. Les appartements en étage avec balcon ou terrasse séduisent les locataires longue durée et les séjours urbains haut de gamme. La liquidité y est bonne, surtout pour les surfaces bien agencées.

Hivernage, confort et prestige

Quartier des palaces, Hivernage reste synonyme d’adresses prestigieuses et de résidences arborées avec piscines. Les biens y sont plus rares, les copropriétés mieux tenues, et la demande internationale soutenue. Pour un pied-à-terre élégant ou un investissement patrimonial, c’est un secteur refuge où la valorisation à long terme est souvent plus résiliente.

Palmeraie, villas et jardins

La Palmeraie attire pour ses villas avec jardins, ses resorts et son cadre paysager unique. L’expérience y est plus résidentielle, tournée vers l’espace et la tranquillité. Les biens avec gestion intégrée (service hôtelier, conciergerie, spa, clubs) se prêtent aux locations courtes durées haut de gamme. Le marché peut être plus hétérogène selon l’emplacement précis, l’accès et l’état d’entretien des domaines.

Agdal et l’axe route de l’Ourika

Au sud, Agdal concentre des résidences récentes, des commerces et des complexes de loisirs. En s’éloignant vers la route de l’Ourika, on trouve un large choix de villas contemporaines sur de grands terrains, souvent avec vues sur l’Atlas. C’est une zone prisée par les familles et les acheteurs souhaitant de l’espace sans renoncer à l’accessibilité. Les projets en copropriété bien gérés y ont la cote pour la location saisonnière.

Médina, l’esprit riad

La Médina fascine par sa vie de quartier, son patrimoine et l’intimité des riads. Les riads de 4 à 10 chambres, bien rénovés et bien positionnés, fonctionnent très bien en location touristique lorsqu’ils respectent la réglementation et offrent une gestion professionnelle. L’acquéreur doit toutefois maîtriser les contraintes d’accès, de rénovation et d’autorisation d’exploitation. Un riad à vendre peut nécessiter un audit technique et administratif approfondi avant décision.

Golf et résidences sécurisées

Autour des parcours d’Amelkis, Al Maaden, Samanah, Assoufid et d’autres complexes, la demande se porte sur des villas contemporaines et des résidences sécurisées avec services. Ces micro-marchés, particulièrement recherchés par une clientèle internationale, combinent sécurité, espaces verts, équipements sportifs et gestion locative standardisée.

Niveaux de prix et évolution récente

Parler de “prix au mètre carré” à Marrakech n’a de sens qu’à l’échelle micro, tant les situations varient entre un appartement à Guéliz, une villa route de l’Ourika ou un riad dans la Médina. En 2024-2025, plusieurs tendances se dessinent.

• Appartements centre-ville (Guéliz, Hivernage): les produits de qualité en immeubles entretenus avec parking et terrasse se négocient dans une fourchette indicative souvent supérieure aux immeubles anciens ou mal situés. L’écart se creuse au bénéfice des biens avec atouts rares (vue, terrasse plein ciel, rénovation architecte, résidence avec piscine).
• Riads dans la Médina: la dispersion est élevée. Un riad à rénover peut rester accessible, tandis qu’une maison d’hôtes clé en main, parfaitement autorisée, avec 8 à 10 chambres et bonne e-réputation, se paie plus cher.
• Villas: la demande se concentre sur les biens récents, bien isolés, avec piscine, terrain optimisé et accès rapide. Les villas très excentrées ou nécessitant d’importants travaux voient leur liquidité baisser, d’où des négociations plus appuyées.

Côté évolution, 2023-2024 a montré une bonne tenue des biens “prêts à vivre” dans les meilleurs emplacements, alors que les produits à rénover ou mal positionnés ont dû ajuster leurs prix. En 2025, sauf retournement macroéconomique, les quartiers prisés devraient conserver leur attrait, avec un marché plus sélectif sur la qualité intrinsèque. Parler de “prix m² Marrakech 2025” suppose donc d’intégrer ces différentiels: le segment prime résiste mieux, tandis que les biens standardisés hors emplacements premium s’arbitrent davantage au prix.

Investissement locatif: rendements et stratégie de 2025

Location saisonnière, quand l’hôtellerie inspire les standards

La location courte durée demeure le moteur des rendements bruts les plus élevés, à condition d’opérer avec des standards hôteliers: propreté irréprochable, check-in/out fluide, excellent référencement, photos professionnelles, services additionnels. Les biens de 1 à 2 chambres en centre-ville ou les villas bien gérées en périphérie captent une demande internationale diversifiée. En 2025, les plateformes type Airbnb restent incontournables, mais la dépendance à une seule plateforme n’est pas souhaitable; mieux vaut diversifier les canaux et les partenariats.

Sur les meilleurs actifs, un rendement brut annuel souvent cité par les opérateurs locaux se situe dans une fourchette qui peut dépasser significativement la location longue durée, mais il faut intégrer: vacance, frais de ménage, blanchisserie, consommables, commission plateforme, maintenance et gestion. L’optimisation passe par une tarification dynamique, une réduction des nuits creuses hors saison et une politique de séjour minimum adaptée aux événements.

Longue durée, stabilité et moindre volatilité

La location meublée longue durée séduit les familles, les actifs internationaux en mission, les entrepreneurs et les télétravailleurs. Elle offre une vacance plus faible et une gestion allégée, mais des rendements bruts généralement en deçà de la courte durée. Les appartements de qualité à Guéliz/Hivernage et les petites villas bien desservies se louent correctement lorsque l’équipement est complet et le rapport qualité/prix cohérent.

Gestion locative: externaliser là où cela compte

• Courte durée: la gestion complète (commercialisation, accueil, ménage, maintenance) se rémunère généralement par un pourcentage du chiffre d’affaires, auquel s’ajoutent les frais opérationnels. En échange, l’investisseur obtient une exploitation professionnelle et des résultats plus réguliers.
• Longue durée: les honoraires sont plus faibles, souvent un pourcentage du loyer mensuel, avec des services orientés vers la sélection des locataires, la collecte des loyers et la gestion des incidents.

Dans les deux cas, la transparence contractuelle, la reddition mensuelle des comptes et l’accès propriétaire à un tableau de bord sont des gages de sérieux.

Règlementation de la location courte durée en 2025

La location touristique au Maroc est encadrée. À Marrakech, les hébergements doivent respecter les obligations locales (déclaration des voyageurs, perception et reversement des taxes applicables, conformité de sécurité, parfois autorisation spécifique selon la typologie et l’emplacement). Les exigences peuvent différer pour un appartement en copropriété, une villa ou un riad exploité en maison d’hôtes. Les règles évoluant, il est prudent de vérifier la réglementation en vigueur avant de bâtir un business plan, notamment en Médina et dans les résidences soumises à un règlement de copropriété restrictif.

Cadre légal et sécurité de transaction

Titre foncier et rôle du notaire

La sécurité d’un achat passe par l’existence d’un titre foncier enregistré auprès de la Conservation Foncière. La plupart des biens urbains à Marrakech sont titrés, ce qui permet des vérifications précises: identité du propriétaire, servitudes, hypothèques, superficie cadastrale, conformité du bien vendu. Le notaire au Maroc est l’officier public chargé d’authentifier l’acte, d’effectuer les contrôles, de percevoir les taxes et d’assurer l’inscription du transfert de propriété.

Une due diligence immobilière Maroc sérieuse inclut:

• la vérification du titre foncier Maroc et de toute charge existante,
• le contrôle d’urbanisme (destination, conformité des surfaces bâties, permis),
• l’examen des procès-verbaux de copropriété et des charges,
• pour un riad ou une maison d’hôtes, la régularité d’exploitation et les autorisations,
• le point fiscal du vendeur (absence d’arriérés de taxes pouvant grever le bien).

Pour un achat avec ou sans crédit, le notaire organise la levée des conditions suspensives et la libération des fonds uniquement après validation de l’ensemble des pièces, ce qui renforce la sécurité des investissements à Marrakech. Dans ce contexte, les profils en achat immobilier en tant qu'étranger apprécient la traçabilité des étapes et l’archivage officiel des actes.

Frais d’acquisition et fiscalité à connaître

Les frais annexes à l’achat comprennent généralement: droits d’enregistrement, honoraires du notaire, frais de conservation foncière, timbres et, le cas échéant, commission d’agence. Selon la nature du bien et le montage, l’enveloppe totale des frais côté acquéreur se situe habituellement dans une fourchette de plusieurs pourcents du prix, à apprécier au cas par cas.

La fiscalité immobilière Maroc 2025 s’articule autour de plusieurs postes:

• Impôts sur revenus locatifs Maroc: les loyers sont imposables au Maroc, selon le régime applicable (meublé, non meublé, courte durée assimilée à une activité d’hébergement). Des obligations déclaratives existent pour les résidents et non-résidents.
• Plus-value immobilière Maroc: en cas de revente, une imposition sur la plus-value est due, avec des règles particulières pour la résidence principale, la durée de détention et les justificatifs de travaux.
• Taxes locales: taxe d’habitation et taxe de services communaux, selon l’usage et les barèmes en vigueur.

Les textes pouvant évoluer, une simulation détaillée doit être établie au moment de l’acquisition ou du lancement locatif pour éviter les approximations dans le calcul du rendement net.

Financement, devises et statut de non-résident

Plusieurs banques marocaines financent les étrangers, notamment pour des biens titrés et des profils disposant de revenus stables. Les quotités, durées et taux varient selon le dossier. Il est aussi possible d’acheter comptant via un compte en dirhams convertibles, alimenté par un transfert depuis l’étranger. Ce mécanisme, encadré par les règles de l’Office des Changes, permet de sécuriser le rapatriement des fonds lors d’une revente.

• Transfert de devises pour achat Maroc: il doit transiter par une banque agréée afin d’obtenir le document prouvant l’importation des fonds, indispensable pour rapatrier le produit de la vente à terme.
• Taux de change dirham marocain 2025: le dirham évolue dans une bande de fluctuation encadrée par un panier de devises; le risque de change existe mais reste maîtrisé par rapport aux marchés libres. Les investisseurs avisés peuvent lisser ce risque par étapes de transfert ou solutions de couverture.
• Financement immobilier étrangers Maroc: les conditions offertes aux non-résidents dépendent du profil et de l’établissement; les dossiers bien documentés et la transparence des revenus accélèrent l’étude.

Dans les échanges avec la banque et le notaire, le statut d’achat par un non-résident doit être explicitement pris en compte pour garantir le bon enregistrement des flux et préserver les droits de rapatriement.

Rénover un riad ou acheter neuf: deux voies distinctes

Riad, patrimoine vivant et maîtrise du projet

Rénover un riad dans la Médina, c’est conjuguer architecture traditionnelle et confort contemporain. L’opération suppose:

• un diagnostic technique: structure, humidité, réseaux, porteurs;
• le respect des règles architecturales et des matériaux, souvent avec un architecte maîtrisant les contraintes patrimoniales;
• des autorisations travaux et, selon le projet (maison d’hôtes), des licences spécifiques à l’exploitation.

Les budgets varient fortement selon l’état initial, la surface, la rareté des matériaux choisis (tadelakt, zellij, bois sculpté) et le niveau de finition. L’avantage: créer un produit unique aligné avec la demande touristique premium. L’enjeu: piloter délais et coûts, et sécuriser l’urbanisme et l’exploitation.

Programmes neufs, confort et garanties

Les programmes neufs Marrakech se développent sur des axes bien desservis (Agdal, route de l’Ourika, Targa, golf). Avantages:

• normes récentes (isolation, climatisation réversible, ascenseur),
• parkings et espaces communs,
• gestion simplifiée en copropriété.

En achat sur plan (VEFA), la réglementation encadre les appels de fonds et la livraison. La réputation du promoteur, la qualité du cahier des charges et les garanties (assurance, garantie d’achèvement lorsque disponible) sont déterminantes. À la revente, le standing de la résidence et la tenue des charges conditionneront la valorisation.

Usages: résidence secondaire, retraite, expatriation

Résidence secondaire et séjours prolongés

Beaucoup d’acheteurs alternent plusieurs séjours par an et la location le reste du temps. Les biens les plus efficaces dans ce modèle sont:

• les 1-2 chambres bien situés avec extérieur, faciles à confier à une conciergerie;
• les villas compactes avec piscine et accès rapide;
• les riads de taille moyenne parfaitement exploités.

Le calendrier d’occupation personnelle se mêle à une stratégie tarifaire optimisée pour capter les périodes fortes (automne, fêtes de fin d’année, printemps).

Retraite, santé et quotidien pratique

Pour une retraite à Marrakech, la priorité va au confort quotidien: plain-pied ou ascenseur, accès soins, commerces proches, climat supportable l’été (climatisation performante). Les cliniques privées, la présence de médecins spécialistes, les pharmacies et services à domicile facilitent la vie courante. Les dépenses de fonctionnement (énergie, entretien, gardiennage) doivent être évaluées en amont afin de calibrer le budget global.

Expatriés, éducation et communauté

Les expatriés s’installent volontiers près des écoles internationales et des hubs de coworking. Les quartiers bien connectés, dotés de services et d’activités, offrent un atterrissage en douceur. L’intégration est aidée par une communauté internationale active et par une vie associative et sportive riche. La sécurité perçue, la stabilité et l’hospitalité locale renforcent l’attrait.

Perspectives 2025: risques et opportunités

Facteurs de soutien

• Tourisme robuste, avec montée en gamme progressive et diversification des marchés émetteurs.
• Offre résidentielle de meilleure qualité dans certains secteurs (isolation, domotique, services).
• Favorable au télétravail et aux séjours prolongés, ce qui lisse l’occupation locative.
• Gestion locative plus professionnelle et digitalisée, améliorant l’expérience client et la visibilité des annonces.

Points de vigilance

• Hétérogénéité du parc: l’écart de prix entre un bien prêt à l’emploi et un bien à rénover peut se creuser.
• Réglementations: la location touristique impose un suivi des règles locales; non-conformité = risque de sanction et de déréférencement.
• Liquidity premium: revente plus aisée pour les biens prime; délais plus longs pour les produits atypiques, excentrés ou surévalués.
• Maintenance: climat et usage intensif en courte durée exigent un budget entretien réaliste (climatisation, piscine, peintures, équipements).

Cap sur les prix en 2025

Le scénario central pour Marrakech en 2025 reste une stabilité voire une progression mesurée dans les quartiers les plus recherchés, avec une sélectivité renforcée sur la qualité du bien et la conformité administrative. L’impact d’éventuelles contraintes supplémentaires sur la location courte durée serait un point à surveiller, de même que l’environnement de taux pour les acquéreurs financés.

Méthode d’achat: étapes qui font la différence

• Cadrage du besoin: définir usage (personnel vs locatif), budget global (prix + frais + travaux + ameublement), zones prioritaires.
• Pré-sélection rigoureuse: privilégier les biens titrés, vérifier les plans, l’état des charges, la performance énergétique, le règlement de copropriété.
• Offre et compromis: sécuriser les conditions suspensives (obtention de prêt, purge des hypothèques, conformité urbanisme, autorisations d’exploitation le cas échéant).
• Audits et contrôles: diagnostics techniques, vérifications administratives, état des lieux précis, liste des meubles si vente meublée.
• Signature et remise des clés: paiement via le notaire, inscription au livre foncier, mise en place des contrats (eau, électricité, syndic).
• Exploitation: choisir un mode de gestion, calibrer le pricing, planifier l’entretien. Un suivi mensuel des performances permet d’ajuster rapidement.

Cette discipline de processus est au cœur d’un investissement maitrisé, qu’il s’agisse d’un appartement en ville, d’une villa ou d’un riad destiné à l’accueil touristique.

FAQ

Un étranger peut-il acheter et louer à court terme à Marrakech ?

Oui, les étrangers peuvent acquérir des biens urbains au Maroc, y compris à Marrakech, sous réserve du cadre légal applicable et de la disponibilité d’un titre foncier. La location courte durée est possible si l’on respecte les obligations locales: déclarations, taxes et, le cas échéant, autorisations spécifiques selon la typologie du bien et sa localisation (notamment en Médina et en copropriété). La conformité est indispensable pour garantir la pérennité de l’exploitation.

Quel rendement viser en 2025 et dans quels quartiers ?

En location longue durée, un objectif prudent repose sur un rendement brut modéré, plus stable mais moins élevé. En courte durée, les biens premium et bien gérés (Guéliz/Hivernage pour l’urbain, Palmeraie/axes golf/Ourika pour villa) peuvent viser un rendement brut plus ambitieux, sous réserve d’un taux d’occupation maîtrisé et d’une gestion professionnelle. Le rendement net dépendra des frais d’acquisition, des charges, de la fiscalité et de l’entretien; une simulation personnalisée s’impose.

Riad, appartement ou villa: quel premier achat privilégier ?

• Riad: expérience unique et potentiel locatif fort, mais gestion et réglementation plus techniques.
• Appartement: maintenance et gestion simplifiées, bonne liquidité si emplacement prime.
• Villa: attractivité familiale et séjours long week-end, succès en courte durée si accès facile et services de qualité.
  Le choix dépend de l’usage, du temps de gestion disponible et de l’appétence pour un projet plus ou moins “opérationnel”.

Marrakech réunit en 2025 un triptyque rare: accessibilité, art de vivre et un marché immobilier encore lisible à condition de respecter la méthode. Entre quartiers iconiques et nouvelles résidences, location saisonnière et longue durée, riads de caractère et programmes neufs, la ville offre un terrain de jeu riche pour un projet patrimonial ou un investissement d’exploitation. Le cadre légal — du titre foncier à la signature chez le notaire — et la maîtrise des flux en devise forment la colonne vertébrale d’un parcours d’acquisition réussi, que l’on soit en profil d’achat immobilier étranger ou en démarche d’achat non-résident. L’attention portée à la qualité du bien, à sa conformité et à sa gestion fera la différence dans la durée.

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