Rentabilité locative à Marrakech : combien pouvez-vous gagner en 2025 ?

Panorama du marché locatif à Marrakech en 2025

Le marché immobilier local évolue en phase avec l’attractivité croissante de Marrakech à l’international. Capitale culturelle reconnue, pôle touristique de premier plan, la ville s’est dotée ces dernières années d’infrastructures nouvelles qui ont renforcé sa position. L’aéroport accueille désormais près de six millions de voyageurs chaque année, soutenant la demande en logements, tant pour la location courte durée que les résidences secondaires.

Une demande locative solide et diversifiée

À Marrakech, la demande de logements à louer émane de profils variés. Les investisseurs constatent le dynamisme du secteur des locations saisonnières, dopé par la mutation numérique et l’essor des plateformes telles que Airbnb, désormais régulées sur le marché local. Ce contexte favorise également une demande croissante de la part d’expatriés, de retraités européens et d’une classe moyenne locale en quête de nouveaux cadres de vie.

L’offre : diversité architecturale et multiplicité des quartiers

Le parc immobilier à Marrakech se distingue par la cohabitation d’anciens riads à la Medina, de villas contemporaines dans la Palmeraie, et d’appartements modernes dans les quartiers Guéliz ou Hivernage. Chaque segment propose des rendements distincts, adaptés à différents types de clientèle, qu’il s’agisse de location meublée ou de longue durée non meublée.

L’accès à la location est facilité par une profusion de biens de toutes gammes de prix, allant de studios fonctionnels à de vastes propriétés luxueuses. Cette diversité soutient une amplitude des loyers et offre des leviers d’optimisation pour les investisseurs à la recherche d’un bon taux de rendement locatif.

Prix de location et évolution des loyers : la situation en 2025

L’année 2025 confirme une certaine stabilité des prix, après une phase de hausse observée entre 2022 et 2024, alors que le secteur se remettait de la crise sanitaire mondiale. Les données récentes montrent que le prix moyen de location à Marrakech pour un appartement de deux pièces se situe entre 4 500 et 6 000 MAD mensuels selon le quartier et le niveau d’équipement. Les villas contemporaines de 200 m² affichent quant à elles des loyers oscillant entre 15 000 et 25 000 MAD par mois.

Le loyer moyen dans la vieille ville (Medina) demeure légèrement inférieur à celui pratiqué dans certains quartiers prisés tels que Majorelle ou Agdal. Les logements meublés bénéficient toujours d’une décote de 10 à 20 % par rapport aux offres non meublées, cette différence s’accentuant avec l’arrivée de locataires étrangers à la recherche de biens “clé en main”.

L’évolution des loyers sur Marrakech depuis 2021 témoigne d’une progression plus rapide sur les petites surfaces bien placées. Les studios modernes en centre-ville connaissent une demande soutenue, tirant les loyers vers le haut. À l’inverse, les grandes villas à la périphérie voient leur valorisation plafonnée en raison de la multiplication de l’offre.

Prix du mètre carré en 2025 : repères pour investir

Marrakech continue d’offrir des prix au mètre carré compétitifs au regard de la qualité de vie et de l’attrait touristique. En 2025, le prix médian du mètre carré pour un appartement s’établit entre 12 000 MAD dans les quartiers périphériques jusqu’à 30 000 MAD dans le centre et dans l’Hivernage. Les biens haut de gamme peuvent dépasser les 35 000 MAD/m² notamment pour les riads rénovés ou les villas avec piscine.

Pour les primo-investisseurs, le choix du quartier reste déterminant pour optimiser le rapport entre prix d’acquisition et potentiel locatif. Le dynamisme des secteurs tels que Guéliz, Semlalia ou encore l’extension de Sidi Youssef Ben Ali séduit de plus en plus de nouveaux entrants sur le marché locatif.

Comment calculer la rentabilité locative à Marrakech ?

L’estimation du rendement locatif à Marrakech requiert rigueur et méthode. Il s’agit de bien distinguer la rentabilité brute, directement issue du ratio entre le loyer annuel et le prix d’acquisition, et la rentabilité nette, qui intègre l’ensemble des charges et fiscalités.

Méthode de calcul : les éléments à prendre en compte

La formule de base reste la suivante :

Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel × 100) / Prix d’acquisition

Toutefois, une évaluation précise doit intégrer :

• Les frais d’acquisition (notaire, taxe d’enregistrement)
• Les charges de copropriété, frais d’entretien et de gestion
• Les impôts et taxes sur le revenu locatif
• Les éventuels frais de vacance locative ou de gestion déléguée

Ces différents postes de dépenses affectent significativement le taux de rendement locatif réel, surtout en présence de biens meublés soumis à des frais d’entretien plus élevés ou dans le cas d’une location courte durée impliquant un taux de rotation plus important.

Cas pratique : simulation sur un appartement à Guéliz

Imaginons l’achat d’un appartement de 80 m² à Guéliz pour 1 200 000 MAD, mis en location meublée à 7 000 MAD mensuels (loyer du marché observé en 2025).

• Loyer annuel : 84 000 MAD
• Rentabilité brute : 7 %

En intégrant :

• 6 % de frais d’acquisition (72 000 MAD)
• 12 000 MAD de charges annuelles diverses (copropriété, entretien)
• Une fiscalité locative de 10 % sur les revenus nets

On parvient à une rentabilité nette oscillant entre 5,2 % et 5,5 % selon le taux d’occupation et la maîtrise des charges.

Location vide ou location meublée : quel impact sur la rentabilité ?

Le choix entre la location meublée et la location vide façonne le rapport rendement/risque. Les loyers des logements meublés sont généralement supérieurs de 10 à 20 %, mais s’accompagnent d’un taux de vacance plus élevé, de frais d’équipement et de remise à niveau régulière.

La location vide offre une stabilité locative supérieure avec des charges d’entretien moindres. En 2025, le différentiel de rentabilité entre ces deux stratégies demeure tangible, offrant un surcroît de gain potentiel lors d’une gestion active et rigoureuse du bien en meublé, surtout sur des segments “premium”.

Location courte durée : opportunités et défis à Marrakech

L’essor des plateformes de location saisonnière a bouleversé le paysage du marché locatif à Marrakech. Airbnb en particulier, désormais bien encadré par la réglementation locale, attire une clientèle internationale variée à la recherche d’authenticité et de confort.

Potentiel de la location touristique

La rentabilité dégagée par la location courte durée peut être supérieure de près de 30 % à celle d’une location longue, à condition de disposer d’un emplacement privilégié (proximité de la place Jemaa el-Fna, quartiers touristiques). Les taux d’occupation dépassent fréquemment 70 % sur l’année pour des biens “haut de gamme” bien notés, tirant ainsi le rendement locatif moyen jusqu’aux alentours de 8 à 10 % brut selon les saisons.

Contraintes réglementaires et fiscales

Depuis l’introduction de nouvelles règles sur la fiscalité de la location touristique, seuls les biens déclarés peuvent légalement accueillir des voyageurs. Cette régulation a contribué à professionnaliser le secteur tout en garantissant le respect des normes de sécurité et de fiscalité. Les charges spécifiques (ménage, conciergerie, maintenance accrue) sont à inclure dans tout calcul objectif du retour sur investissement.

Pour tirer profit du potentiel élevé de la location saisonnière, il s’avère crucial d’anticiper la fiscalité applicable, qui peut réduire sensiblement le bénéfice net si elle n’est pas intégrée en amont lors de la simulation de rentabilité.

Taux de rendement locatif à Marrakech : chiffres et tendances en 2025

La rentabilité locative moyenne observée à Marrakech en 2025 s’établit entre 5 % et 7 % brut pour la location longue durée non meublée, selon les quartiers, le type de logement et la qualité du bien. Les meilleurs emplacements, notamment dans la Medina ou l’Hivernage, peuvent offrir des taux atteignant 8 % dans des scénarios optimisés de gestion.

La location meublée tire la moyenne légèrement vers le haut, avec des valeurs comprises entre 6 et 8 % brut, quand la location courte durée surpasse ces chiffres en atteignant parfois 10 %, au prix d’une gestion intensive.

Ces rendements sont à nuancer avec la prise en compte des charges locatives (copropriété, taxes foncières, entretiens, assurance), qui peuvent représenter jusqu’à 20 % du revenu brut annuel. Pour un investisseur avisé, la clé réside dans la maîtrise de ces coûts et l’optimisation fiscale associée à chaque mode de location.

Typologie des quartiers à fort potentiel locatif

Guéliz et Hivernage : centralité et rendement stable

Ces secteurs concentrent la demande d’une clientèle mixte, locale et internationale, sensible à la proximité des services, des commerces et des établissements culturels. Les loyers y restent stables et élevés, et les faibles taux de vacance locative rassurent les propriétaires.

Medina : authenticité et valorisation des riads

L’investissement dans un riad rénové en cœur de Medina attire les amateurs de charme marocain traditionnel. Cette typologie de bien séduit particulièrement le marché touristique, permettant de générer des rendements supérieurs à la moyenne en location saisonnière, moyennant un entretien exigeant.

Palmeraie et quartiers périphériques : niche d’opportunités pour la location haut de gamme

Les biens de prestige en périphérie rencontrent une clientèle internationale à la recherche de quiétude, mais présentent un risque de vacance plus élevé et une rentabilité moyenne inférieure à la location saisonnière en centre-ville.

Les nouveaux quartiers résidentiels (Agdal, Targa) gagnent en attractivité notamment auprès de familles locales, offrant des perspectives de valorisation à moyen terme.

Charges et fiscalité : l’incidence sur le rendement net

Outre le choix du quartier et du mode de location, la rentabilité nette dépend largement des coûts annexes à l’exploitation du bien.

Principales charges à anticiper

• Frais de copropriété (variable selon standing)
• Entretien, réparations, renouvellement mobilier (pour la location meublée)
• Assurance propriétaire non-occupant
• Taxe foncière et taxe de services communaux
• Gestion locative (en cas de délégation)

La somme de ces charges atteint fréquemment 15 à 20 % du revenu locatif brut, nécessitant une gestion attentive pour sécuriser le retour sur investissement.

Fiscalité sur les revenus locatifs en 2025

Les revenus tirés de la location meublée ou non meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu, avec des taux progressifs et abattements variables en fonction de la nature du bail et du régime fiscal adopté. Les investisseurs ayant opté pour le statut de loueur en meublé peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus déclarés, réduisant ainsi la charge fiscale.

Par ailleurs, la fiscalité spécifique à la location courte durée impose désormais des obligations de déclaration et de perception de la taxe de séjour, venant grever le rendement brut affiché.

Le recours à un professionnel pour anticiper ces aspects est recommandé, afin de choisir la meilleure structuration fiscale au regard de son projet d’investissement immobilier.

Évolution attendue du marché locatif à Marrakech

Plusieurs facteurs structurants vont continuer d’influencer la rentabilité locative en 2025 et au-delà.

Attrait continu des touristes internationaux

L’ouverture de nouvelles lignes aériennes et la diversification de l’offre culturelle et événementielle devraient soutenir la fréquentation touristique, maintenant une forte demande en location saisonnière et maintenant la pression à la hausse sur les loyers des quartiers les plus courus.

Adaptation aux nouvelles exigences réglementaires

La réglementation plus stricte de la location touristique oblige les propriétaires à se mettre en conformité et favorise l’émergence d’une offre qualitative, orientée désormais sur le confort, la sécurité et l’expérience client.

Digitalisation de la gestion locative

L’intégration croissante d’outils numériques (plateformes de gestion, automatisation des réservations, conciergeries digitales) améliore la réactivité, optimise le taux d’occupation et réduit les frais de gestion, impactant positivement le rendement net des investisseurs technophiles.

Valorisation du patrimoine et plus-value potentielle

Au-delà du seul retour locatif, le potentiel de plus-value à la revente reste élevé, surtout sur le segment des petits appartements du centre et des riads rénovés avec soin. Cette perspective rassure les investisseurs sur la pérennité de leur placement.

Stratégies gagnantes pour optimiser la rentabilité immobilière à Marrakech

Le succès d’un investissement locatif à Marrakech repose autant sur le choix du bien, du quartier et du mode de location, que sur la capacité de l’investisseur à anticiper et maîtriser l’ensemble des paramètres de gestion.

Bien sélectionner son bien immobilier

Un emplacement central, proche des commodités et avec un potentiel de valorisation, reste un critère indispensable. La qualité de construction et la possibilité de proposer une offre clé en main (mobilier, décoration, équipements) déterminent l’attractivité pour les locataires et permettent de fixer un loyer au-dessus de la moyenne du marché.

Diversifier son portefeuille

La constitution d’un portefeuille panaché, associant location longue durée sécurisante et location saisonnière plus rentable, permet de répartir les risques et de tirer profit des périodes de forte demande (grandes vacances, événements culturels…).

Maîtriser la fiscalité

Une analyse fine du régime fiscal le plus avantageux (régime réel, forfaitaire, statut de loueur en meublé) permet d’optimiser la rentabilité nette perçue, en limitant l’impact des impôts sur les revenus locatifs.

Déléguer la gestion en cas d’absence

Sur le segment de la location courte durée, le partenariat avec une conciergerie professionnelle assure un suivi rigoureux du bien, optimise les taux d’occupation et dégage du temps pour l’investisseur. Ce choix peut peser sur la rentabilité si les frais de gestion sont excessifs, mais il favorise aussi la fidélisation de la clientèle et des avis positifs qui tirent les prix vers le haut.

FAQ

Quels sont les risques à surveiller lorsque l’on investit dans le locatif à Marrakech ?

L’encadrement réglementaire grandissant, en particulier sur la location touristique, impose le respect de démarches administratives et fiscales strictes. Le risque de vacance locative, surtout dans les quartiers excentrés ou sur des biens haut de gamme, doit être anticipé. Enfin, les fluctuations saisonnières du marché et les évolutions des charges peuvent affecter la rentabilité.

Quels types de biens offrent le meilleur rendement locatif à Marrakech en 2025 ?

Les appartements centraux bien équipés et les riads rénovés pour la location touristique affichent les rendements bruts les plus élevés, grâce à une forte demande et une tarification dynamique. Les studios et petites surfaces sont aussi très recherchés pour leur accessibilité et leur faible vacance.

Comment minimiser les charges lors d’un investissement locatif dans la ville ocre ?

La négociation des frais de gestion, l’anticipation des travaux ou la souscription d’assurances adaptées permettent de réduire le poids des charges. Prévoir un budget de maintenance réaliste et choisir scrupuleusement ses prestataires aide à préserver une rentabilité nette attractive sur le long terme.

En 2025, Marrakech demeure une destination de choix pour les investisseurs immobiliers en quête de rendement locatif solide. La diversification de l’offre, la stabilité des loyers, la réglementation relativement favorable et le dynamisme touristique placent la ville dans le peloton de tête des marchés africains les plus porteurs. Une maîtrise minutieuse de la gestion, associée à une sélection avisée du bien immobilier et une stratégie fiscale réfléchie, feront la différence dans l’atteinte d’une rentabilité élevée et durable.

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