Réussir son investissement immobilier à Marrakech

Pourquoi investir à Marrakech ?

Une destination mondiale en croissance

Avec plus de 3 millions de touristes chaque année, Marrakech est l'une des villes les plus visitées d’Afrique. Son aéroport international, ses infrastructures modernes et son climat ensoleillé attirent une clientèle internationale toute l’année. L'engouement touristique se répercute directement sur le marché locatif.

Un marché immobilier accessible

Contrairement à de nombreuses capitales européennes, le prix au m² à Marrakech reste abordable. On peut trouver de superbes appartements neufs à partir de 1 200 €/m², et des villas avec jardin entre 300 000 et 600 000 € selon les quartiers.

Une fiscalité avantageuse

L’impôt sur les revenus locatifs est plafonné à 15 % pour les non-résidents. Aucun impôt sur la fortune. Possibilité de rapatrier les loyers à l’étranger. Ces conditions attirent de nombreux investisseurs français, belges, suisses ou canadiens.

Quels types de biens privilégier ?

Les appartements en résidence sécurisée

Situés dans les quartiers de Guéliz, Majorelle ou la Palmeraie, ces biens séduisent les expatriés et touristes en quête de confort. Ascenseur, piscine, parking, sécurité 24h/24 : tout est pensé pour une location sereine.

Les villas modernes avec piscine

Sur la route de l’Ourika, la route de Fès ou celle de Ouarzazate, les villas avec terrain offrent des rendements locatifs élevés en location saisonnière. Leur forte demande est portée par la clientèle étrangère.

Les riads rénovés dans la médina

Charme authentique, architecture traditionnelle et localisation centrale : les riads séduisent un public haut de gamme. À condition d’être rénovés avec goût et bien gérés, ils offrent une très bonne rentabilité.

Les quartiers les plus porteurs

Guéliz

Le cœur moderne de la ville. Très demandé pour les appartements en résidence. Commerces, restaurants, proximité du centre.

Hivernage

Quartier chic et sécurisé. Hôtels de luxe, restaurants haut de gamme, ambiance calme. Parfait pour de la location haut de gamme.

Targa

Zone résidentielle idéale pour les familles. Proximité des écoles françaises, villas avec jardin, très bon potentiel pour une clientèle locale ou mixte.

Route de l’Ourika

Développement rapide, nombreuses villas avec piscine, vues sur l’Atlas. Excellent pour la location courte durée.

Médina

Quartier historique. Idéal pour des riads destinés à la location touristique. Attention aux règles strictes d’urbanisme.

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Aspects juridiques et fiscaux

Achat par un étranger

Les étrangers peuvent acheter librement un bien au Maroc, à condition de passer par un notaire agréé. L’acte est enregistré au bureau des hypothèques pour garantir la propriété.

Transfert des fonds

Les fonds doivent être transférés en devise étrangère via un compte convertible. Cela garantit le droit de rapatriement des loyers ou de la plus-value à la revente.

Imposition

Les revenus locatifs sont soumis à un impôt forfaitaire de 15 % pour les non-résidents. Une déclaration annuelle est obligatoire. Les plus-values immobilières sont également taxées (environ 20 %, avec abattements selon la durée de détention).

Frais annexes

Frais de notaire : 1 à 1,5 %Droits d’enregistrement : environ 4 à 6 %Frais de copropriété : variables selon le bien (souvent entre 30 et 100 €/mois)

Nom propre ou société ?

Achat en nom propre

Simple, rapide et recommandé pour un premier achat. Le bien est inscrit directement au nom de l’investisseur.

Achat via société marocaine (SARL immobilière)

Intéressant pour des projets de grande envergure ou un développement locatif structuré. Permet d’optimiser la transmission et de déduire certaines charges. Attention, cela implique une comptabilité locale et plus de formalités.

Location courte durée ou longue durée ?

Courte durée (Airbnb, Booking…)

Rentabilité élevée, surtout avec des biens bien situés. Nécessite une gestion rigoureuse (ménage, check-in/out, maintenance). Permis de location touristique exigé dans certains cas.

Longue durée

Moins rentable mais plus stable. Idéal pour les expatriés ou retraités. Moins de contraintes de gestion.

Chiffres de rentabilité

• Appartement à Guéliz acheté 90 000 € → loué 600 €/mois = 8 % brut
• Villa sur la route de l’Ourika achetée 320 000 € → louée 350 €/nuit en saison = 12-14 % brut
• Riad rénové dans la médina acheté 250 000 € → loué en chambres d’hôtes = jusqu’à 15 % brut avec bonne gestion

À noter : les charges, l’entretien, la vacance locative, les frais de gestion réduisent le rendement net (généralement entre 6 et 9 %).

Erreurs fréquentes à éviter

• Acheter sans visiter le bien physiquement
• Signer sans notaire
• Ne pas vérifier le titre de propriété (titres non immatriculés = danger)
• Sous-estimer les coûts d’entretien
• Céder à un coup de cœur sans analyse locative
• Penser que « tout se loue » sans stratégie

Comment bien s’entourer ?

• Notaire agréé : sécurise la transaction
• Agent immobilier local : connaît les zones, les prix réels
• Architecte / maître d’œuvre : indispensable pour les travaux dans un riad ou une villa
• Gestionnaire locatif : facilite la mise en location et la rentabilité

N'hésitez pas à consulter les guides complémentaires sur notre site pour approfondir chaque sujet (juridique, fiscal, travaux, etc.).

Conclusion : Marrakech, une opportunité à saisir intelligemment

Réussir son investissement immobilier à Marrakech ne tient ni du hasard ni du miracle. C’est le fruit d’une stratégie mûrie, d’un bon accompagnement, et d’un choix éclairé sur le bien, le quartier et le type de location. Marrakech offre des perspectives de rentabilité supérieures à beaucoup de villes européennes, à condition d’éviter les pièges classiques et d’anticiper les spécificités locales.