Villa avec piscine à Marrakech : combien ça coûte vraiment en 2025 ?

Le marché immobilier à Marrakech en 2025 : dynamique, sélectif et en tension

Une demande en hausse constante, malgré un contexte mondial instable

Portée par l'attractivité touristique, le climat, la stabilité du pays et les nombreux projets d'infrastructure, l’immobilier à Marrakech reste l’un des plus solides du Maghreb. En 2025, les villas avec piscine privée à Marrakech sont plus recherchées que jamais, notamment par des acheteurs étrangers en quête de résidence secondaire ou d’investissement locatif rentable.

Des prix globalement en hausse, mais avec de fortes disparités

Le prix d’une villa à Marrakech avec piscine dépend fortement du quartier, de la surface habitable, du style architectural (moderne, riad, traditionnelle), du terrain, et bien sûr de l’état général du bien. Les quartiers comme la Palmeraie, la route de l’Ourika ou encore la route d’Amizmiz affichent des écarts de prix pouvant aller du simple au triple.

Prix d’une villa avec piscine à Marrakech : les grandes tendances en 2025

Fourchettes de prix selon les zones

Dans la Palmeraie, les villas de standing avec grand jardin et piscine privée se vendent entre 7 et 15 millions de dirhams (soit environ 640 000 à 1,3 million d’euros).
Sur la route de l’Ourika, vous trouverez des villas modernes ou traditionnelles sur de grandes parcelles entre 3 et 6 millions de dirhams (275 000 à 550 000 euros).
La route d’Amizmiz propose des villas récentes avec piscine entre 2,8 et 5 millions de dirhams (250 000 à 460 000 euros).
Dans les quartiers résidentiels comme Targa ou Sidi Abbad, les villas familiales avec jardin se situent autour de 2,2 à 3,5 millions de dirhams (200 000 à 320 000 euros).
Enfin, dans des zones plus centrales comme l’Agdal ou l’Hivernage, une villa riad Marrakech ou une propriété contemporaine peut se négocier entre 5 et 12 millions de dirhams (460 000 à 1,1 million d’euros).

Villas modernes, traditionnelles ou riads : trois styles, trois budgets

Les villas modernes à Marrakech, aux lignes épurées et matériaux contemporains, démarrent à 2,5 millions de dirhams, principalement situées route d’Amizmiz ou dans des résidences récentes.

Les villas traditionnelles, avec leurs patios, boiseries, zellige et fontaines, coûtent en moyenne entre 3,5 et 6 millions de dirhams.

Quant aux villas de type riad, véritables hybrides entre charme ancien et confort moderne, elles affichent des prix variant entre 4 et 8 millions de dirhams selon l’emplacement.

Les facteurs qui influencent le prix d’une villa avec piscine à Marrakech

1. Le terrain et la localisation

Une villa route de l’Ourika avec un terrain de 2500 m² sera logiquement plus chère qu’un bien équivalent bâti sur 400 m² en pleine zone urbaine. Les quartiers résidentiels de Marrakech comme la Palmeraie ou Bab Atlas demeurent très prisés pour leur verdure, leur calme et leur accès facile.

2. La surface construite et la qualité des finitions

Une villa avec piscine privée à Marrakech de 300 m² bien équipée (chauffage au sol, pompe à chaleur, climatisation réversible, etc.) dépasse généralement les 6 millions de dirhams. Les finitions haut de gamme sont décisives pour la valorisation du bien.

3. L’environnement juridique et les titres fonciers

Un bien titré, avec un plan d’architecte validé, une autorisation de construire conforme et des raccordements officiels, se vend généralement 20 à 30 % plus cher qu’un bien en situation juridique floue. Ce facteur pèse fortement sur le prix villa Marrakech.

Acheter une villa avec piscine à Marrakech : est-ce rentable ?

Une forte demande en location courte durée

Les villas avec piscine à Marrakech sont très recherchées sur les plateformes de location saisonnière comme Airbnb. Une villa bien décorée, avec jardin entretenu et services (ménage, accueil, petit-déjeuner) peut se louer entre 2 500 et 6 000 dirhams la nuit en haute saison.

Exemple : une villa route d’Amizmiz de 4 chambres avec piscine et jardin peut générer un chiffre d’affaires annuel compris entre 450 000 et 700 000 dirhams, selon le taux d’occupation et les services proposés.

Rentabilité nette possible entre 6 % et 9 %

Une gestion professionnelle, une bonne localisation et une belle mise en valeur permettent d’obtenir un rendement immobilier à Marrakech supérieur à de nombreuses destinations européennes. L’investissement locatif saisonnier séduit les acheteurs souhaitant allier usage personnel et revenus complémentaires.

Quel budget total prévoir pour un projet bien cadré ?

Prenons l’exemple d’une villa moderne avec piscine à 4 millions de dirhams.

Ajoutez à cela :

• environ 200 000 dirhams de frais de notaire et droits d’enregistrement (soit 5 % du prix)
• entre 250 000 et 350 000 dirhams pour un ameublement complet de standing
• 20 à 25 % des revenus si vous déléguez la gestion locative

Il faut donc prévoir entre 4,5 et 5 millions de dirhams pour un projet clé en main, meublé, déclaré, prêt à louer.

Les erreurs à éviter lors de l’achat

Négliger les vérifications juridiques

Avant d’acheter une villa à vendre Marrakech, assurez-vous que le bien est titré, qu’il dispose d’un plan autorisé et que les raccordements (eau, électricité, assainissement) sont officiels.

Sous-estimer les charges d’entretien

Une villa avec jardin à Marrakech nécessite un budget annuel moyen de 30 000 à 60 000 dirhams pour entretenir la piscine, les espaces verts, les équipements et assurer une sécurité minimale.

Oublier la réglementation Airbnb

La location touristique à Marrakech est encadrée : il faut une autorisation spécifique délivrée par la Wilaya. Elle peut être restreinte selon la zone (ex. médina, copropriétés) ou la nature du bien.

Foire aux questions (FAQ)

Quel est le prix d’une villa avec piscine à Marrakech en 2025 ?

Les prix commencent autour de 2 millions de dirhams pour des villas simples avec jardin et piscine, et peuvent atteindre 12 à 15 millions pour des villas de luxe dans la Palmeraie ou l’Hivernage.

Quelle est la meilleure zone pour acheter une villa avec piscine ?

La Palmeraie pour le prestige, la route de l’Ourika pour le calme et la nature, et la route d’Amizmiz pour les villas modernes avec un bon rapport qualité/prix.

Peut-on acheter en tant qu’étranger ?

Oui, à condition que le bien soit situé en zone urbaine. Les étrangers peuvent acheter en nom propre et bénéficier des mêmes garanties que les nationaux.

Quel est le coût d’entretien annuel d’une villa avec piscine ?

Comptez entre 30 000 et 60 000 dirhams par an selon la taille du bien, le jardin, la piscine, et les prestations souhaitées (gardiennage, ménage, etc.).

Peut-on louer sa villa sur Airbnb à Marrakech ?

Oui, sous réserve d’obtenir une autorisation préalable auprès de la Wilaya. De nombreuses villas génèrent une rentabilité locative intéressante à Marrakech.

Conclusion : un marché à fort potentiel, mais à aborder avec méthode

Acheter une villa avec piscine à Marrakech en 2025 reste une opportunité réelle. La ville séduit par sa qualité de vie, sa fiscalité avantageuse, et la rentabilité locative possible. Mais chaque projet doit être analysé sérieusement, avec des conseils professionnels et une bonne connaissance du marché local.

Vous envisagez d’acheter une villa à Marrakech ? Contactez une agence spécialisée pour obtenir une sélection adaptée à votre budget, vos objectifs et votre style de vie.