Acheter un appartement à Guéliz, Marrakech : tendances et prix 2025

Guéliz, cœur urbain et résidentiel de Marrakech

Situé au cœur de la cité ocre, Guéliz incarne la modernité de Marrakech. Le quartier, né à l’époque du protectorat, s’est transformé au fil des décennies en secteur immobilier dynamique et cosmopolite. Il attire résidents permanents, expatriés et investisseurs grâce à sa vie commerçante intense, ses boulevards animés comme l’avenue Mohammed V, mais aussi ses poches calmes recherchées, idéales pour acquérir un bien immobilier destiné à l’habitation principale ou à la location.

L’architecture variée – alternant immeubles art déco, résidences récentes, copropriétés haut de gamme – symbolise la diversité du tissu urbain de Guéliz. L’offre résidentielle, à la fois large et hétérogène, répond à différents profils : jeunes actifs, familles, retraités ou encore acquéreurs en quête d’une résidence secondaire.

Panorama du marché immobilier dans le quartier de Guéliz

Le marché immobilier de Guéliz se distingue par sa résilience et son attractivité constante. Malgré les fluctuations économiques du pays et les effets du contexte international, cette zone centrale conserve une valeur sûre pour tout investissement en appartement à Marrakech.

D’après les acteurs locaux du secteur immobilier, la demande et l’offre y restent soutenues. Les agences immobilières confirment une stabilité des transactions, portée par l’essor de nouveaux projets résidentiels et la modernisation progressive du quartier. Le taux d’occupation des logements, qu’il s’agisse de biens achetés pour louer ou pour habiter, demeure élevé, signe d’un attrait pérenne et d’une gestion du parc maîtrisée.

Les promoteurs privilégient de plus en plus la qualité de vie, proposant des bâtiments avec sécurité, parkings, espaces verts, piscines en rooftop ou salles de sport pour répondre aux attentes modernes.

Évolution des prix des appartements à Guéliz en 2025

D’après les dernières études menées par des cabinets spécialisés et le retour terrain des agents immobiliers, les prix des appartements à Guéliz devraient connaître une légère progression en 2025. Cette évolution s’explique par plusieurs facteurs :

• La rareté du foncier disponible, compte tenu de la densité urbaine.
• Le dynamisme économique de Marrakech, tiré notamment par le tourisme, les services et l’expansion des quartiers résidentiels limitrophes.
• L’intérêt grandissant des Marocains expatriés et des investisseurs étrangers à la recherche de biens sécurisés dans des environnements urbains appréciés.

Pour une simulation de prix réaliste, le coût d’un appartement en 2025 à Guéliz pourra varier entre 13 000 MAD et 22 000 MAD par mètre carré selon l’emplacement, la qualité du bâtiment et les prestations proposées. Les biens d’exception, notamment les appartements neufs en étage avec terrasses ou vue dégagée, pourront atteindre des montants supérieurs dans les résidences premium.

La tendance haussière reste cependant modérée. Les ajustements réglementaires opérés par l’État sur le secteur, la régulation des chantiers de nouvelles constructions et la transparence accrue des démarches juridiques favorisent une évolution maîtrisée des prix immobiliers.

Les nouvelles constructions et programmes récents

Guéliz continue de se développer via plusieurs programmes neufs qui redéfinissent le standing du quartier. Ces projets immobiliers récents misent sur l’efficacité énergétique, l’architecture contemporaine et la sécurité. Les grandes artères accueillent ainsi des ensembles résidentiels dotés de parkings, conciergeries, façades modernes et finitions haut de gamme.

Parmi les tendances marquantes de 2025 : l’essor de bâtiments intégrant espaces verts privés, piscines communes ou jardins suspendus, pour attirer une clientèle à la recherche de bien-être au cœur du centre-ville. Les promoteurs privilégient des surfaces optimisées (2 ou 3 pièces, terrasses et balcons) répondant à une demande locative forte.

Les acquéreurs s’orientent volontiers vers ces programmes neufs, séduits par la garantie décennale, les équipements modernes et des charges de copropriété souvent optimisées. Il en résulte une certaine pression sur les prix du neuf par rapport à l’ancien, mais aussi des opportunités de rentabilité locative renforcée.

Zones les plus recherchées à Guéliz pour acheter

Le choix du micro-quartier joue un rôle prépondérant dans l’estimation du prix et la pertinence d’un investissement. Plusieurs zones se distinguent :

• Avenue Mohammed V et rues adjacentes : secteur ultra-central, très prisé pour sa proximité avec les commerces, restaurants et points emblématiques de Marrakech. Les immeubles récents ou rénovés y affichent des prix élevés.
• Côté Hivernage/Guéliz sud : à la limite de l’Hivernage, ce secteur séduit par son ambiance plus exclusive, la présence d’écoles et de résidences sécurisées, ainsi qu’une offre résidentielle premium associée à la proximité de parcs et d’espaces verts.
• Rue de la Liberté, avenue Hassan II : alternatives appréciées pour acheter un appartement à Guéliz dans un contexte urbain moins bruyant, tout en restant à deux pas de l’effervescence commerciale.
• Guéliz ouest (faubourgs et zones en transformation) : zones en mutation où les prix d’achat restent compétitifs, tout en profitant du développement de nouvelles infrastructures et de l’arrivée de programmes immobiliers récents.

L’analyse des quartiers résidentiels à Marrakech identifie Guéliz comme l’un des secteurs à fort potentiel pour conjuguer vie urbaine et rentabilité de l’investissement.

Acheter pour habiter ou pour investir : avantages et rentabilité

Plusieurs avantages incitent à acheter un appartement à Guéliz. La situation centrale offre une qualité de vie supérieure à Marrakech, favorisant la mobilité à pied ou en transport urbain. Les commodités (centres commerciaux, établissements scolaires, infrastructures médicales) y sont nombreuses, et la sécurité du quartier est appréciée des familles et jeunes actifs.

En matière d’investissement, l’achat d’un bien à Guéliz présente une forte rentabilité locative, que ce soit pour de la location longue durée (ciblant expatriés, fonctionnaires ou étudiants) ou de la location saisonnière orientée vers le tourisme urbain. La dynamisation du secteur immobilier local par des projets récents et une demande stable permettent d’espérer une valorisation régulière du bien.

Pour optimiser la rentabilité, il convient d’étudier non seulement les prix de vente, mais aussi les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires d’agence, notaire) et les charges annuelles (copropriété, entretien des parties communes, taxe urbaine).

Symptômes d’un quartier en pleine métamorphose

Plusieurs signaux illustrent l’accélération du dynamisme à Guéliz : multiplication des restaurants de standing, ouverture de galeries d’art, montée en gamme des commerces, démarrage de nouveaux chantiers résidentiels ou mise en valeur des espaces publics. Autant d’éléments qui contribuent à l’attractivité et qui ne cessent de renforcer la confiance des acquéreurs.

Le secteur conserve néanmoins une variété de biens, permettant d’acquérir un appartement pour tous les budgets, du studio compact à la surface familiale de standing. Cette hétérogénéité participe à la vitalité du marché local.

Conseils pratiques pour réussir son achat à Guéliz

La réussite d’un projet d’achat immobilier à Guéliz passe par plusieurs prérequis :

• Analyse fine du marché local : Étudier les prix moyens, comprendre les écarts entre l’ancien et le neuf, repérer les zones en développement ou en mutation, afin de cibler le meilleur rapport qualité-prix.
• Visites sur place : La configuration du quartier, la luminosité d’un bien ou la qualité de la construction ne se jugent véritablement qu’en visitant plusieurs appartements à des heures différentes.
• Vigilance sur l’état juridique : S’assurer de la conformité des titres fonciers, de la régularité des copropriétés, et de la transparence sur les charges annuelles à régler.
• Projection sur la rentabilité : Pour un investissement locatif, calculer le rendement brut et net, s’informer sur la vacance locative dans le secteur, et envisager la revente à moyen terme, grâce à une bonne anticipation de l’évolution du marché immobilier à Guéliz.

S’adjoindre les conseils de professionnels expérimentés du secteur immobilier local, connus pour leur fiabilité, constitue un gage de sécurité supplémentaire.

Facteurs influençant les prix des appartements à Guéliz

Le coût d’achat d’un appartement dans ce quartier marocain dépend de nombreux paramètres :

• Emplacement (centralité, accès, vues)
• Surface habitable (studios, T2, T3, duplex)
• État général du bien (neuf, rénové, ancien à rafraîchir)
• Étage, ascenseur, parking, terrasse
• Qualité des parties communes
• Nouvelles normes de construction (thermique, sécurité)
• Historique de la copropriété

Cette diversité explique la fourchette de prix observée et l’intérêt d’être bien accompagné pour une simulation précise du montant d’acquisition.

Prévisions 2025 : vers une consolidation du marché

L’année 2025 s’annonce sous le signe de la consolidation pour le marché immobilier de Guéliz. Les spécialistes anticipent une poursuite des transactions sur des bases saines, profitant d’un afflux contrôlé de nouvelles constructions et d’une régulation accrue des permis de construire.

Les prix devraient rester orientés à la hausse, mais sans emballement spéculatif ; la demande, soutenue localement par les familles marocaines et l’intérêt croissant des investisseurs étrangers post-Covid, demeure supérieure à l’offre en produit résidentiel de qualité.

L’apparition de solutions de financement sur mesure, l’évolution des dispositifs d’investissement locatif et la stabilité politique favorisent également la solidité du secteur.

Aperçu chiffré : combien coûte un appartement à Guéliz en 2025 ?

Selon l’analyse des dernières transactions et des estimations fournies par des agences de référence, le prix moyen d’un appartement au cœur de Guéliz atteint entre 13 000 et 22 000 MAD/m², avec des pointes possibles jusqu’à 28 000 MAD/m² dans le très haut de gamme ou pour les programmes neufs dotés de prestations d’exception.

Un deux pièces de 60 m² dans un immeuble récent bien situé se négocie ainsi autour de 900 000 à 1 200 000 MAD. Les grandes surfaces, proches des parcs ou offrant des vues sur les montagnes de l’Atlas, affichent des prix encore plus élevés.

En marge, le marché de l’ancien continue d’offrir des opportunités pour les acquéreurs disposant d’un budget plus serré, notamment dans les sous-secteurs à rénover, dont le potentiel est valorisé par la montée en gamme du tissu urbain.

Valorisation et perspectives à moyen terme

Investir à Guéliz aujourd’hui reste synonyme de sécurité patrimoniale et de potentiel de revalorisation. L’évolution positive du centre-ville marrakchi, la modernisation des infrastructures et l’arrivée de nouveaux espaces verts accentuent le positionnement premium du quartier.

La facilité de revente, l’attractivité touristique de la ville et les mouvements en direction du neuf assurent à l’investisseur une liquidité intéressante, même dans un contexte mondial parfois incertain.

Enfin, le socle institutionnel (cadastre, réglementation notariale) permet désormais d’acquérir un bien en toute sécurité, participant au renforcement de la confiance dans l’immobilier résidentiel urbain.

FAQ

Quels sont les quartiers les plus recherchés pour acheter un appartement à Guéliz ?

Les zones centrales autour de l’avenue Mohammed V, les axes proches d’Hivernage et les secteurs en développement près de l’avenue Hassan II représentent les points les plus attractifs. Chacun présente des aspects distincts : dynamisme commercial, tranquillité résidentielle ou potentiel de valorisation.

Est-il plus avantageux d’acheter dans le neuf ou dans l’ancien à Guéliz ?

Le neuf propose davantage de garanties (conformité, équipements, sécurité) et attire les locataires à revenus élevés, justifiant des prix majorés. Cependant, l’ancien reste un segment accessible, souvent bien placé, offrant d’intéressantes marges de valorisation après rénovation.

Comment anticiper la rentabilité d’un investissement locatif à Guéliz ?

La demande locative, qu’elle soit résidentielle longue durée ou saisonnière, dépasse l’offre de qualité dans le quartier. Le rendement brut varie généralement entre 5 % et 7 % annuel, selon l’emplacement, la taille du bien et son état général. La rentabilité nette dépendra des charges, impôts et potentiel d’occupation du logement.

L’achat d’un appartement à Guéliz en 2025 requiert donc une analyse fine, intégrant l’évolution des prix, la diversité des quartiers, les tendances des nouvelles constructions et les opportunités d’investissement. Grâce à sa stabilité et à la qualité de son environnement urbain, Guéliz s’impose comme un choix de référence aussi bien pour habiter que pour investir dans l’immobilier à Marrakech.

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