Top 5 des quartiers où acheter à Marrakech en 2025

Marrakech, un marché en pleine mutation

Avant de plonger dans la sélection des quartiers les plus intéressants, il est essentiel de saisir l’évolution actuelle du paysage immobilier à Marrakech. Longtemps portée par le charme de l’architecture traditionnelle et le développement touristique, la ville fusionne désormais ses atouts patrimoniaux avec des offres résidentielles modernes et un environnement propice à l’investissement.

Les profils d’acquéreurs sont variés : familles marocaines à la recherche d’un logement de qualité, retraités Européens séduits par la douceur du climat, investisseurs souhaitant louer à l’année ou en saisonnier. Cette diversité nourrit l’innovation des promoteurs, l’essor de quartiers résidentiels attractifs, et une offre de plus en plus ajustée en fonction des prix, du standing, et des infrastructures des différents secteurs.

Les tendances immobilières pour 2025 mettent en avant cinq quartiers incontournables, conjuguant accessibilité, appréciation potentielle et qualité de vie.

1. Guéliz : le cœur vibrant de la modernité

Guéliz illustre à merveille la transformation de Marrakech en métropole cosmopolite. Situé à proximité immédiate de la médina tout en étant tourné vers l’avenir, ce quartier est reconnu pour sa vie urbaine animée, ses avenues arborées et son offre culturelle dynamique.

Un secteur idéal pour l’achat d’un appartement

L’attractivité de Guéliz réside dans son large choix d’appartements de standing, neufs ou rénovés, adaptés aussi bien à une acquisition résidentielle qu’à un investissement locatif. Les immeubles récents côtoient des bâtisses au cachet art déco, créant une atmosphère urbaine chic prisée des jeunes actifs, des familles et des expatriés.

Les prix de l’immobilier à Guéliz se maintiennent à un niveau compétitif pour une métropole internationale, avec une marge de valorisation intéressante. L’accès à toutes les commodités – commerces, restaurants branchés, écoles et transports – y facilite la vie au quotidien et gomme la distinction entre usage résidentiel classique et résidence secondaire. Les tendances 2025 révèlent un intérêt croissant pour de grands appartements lumineux, avec balcon ou terrasse, répondant aux attentes des acquéreurs en matière de confort et de sécurité.

Guéliz, quartier emblématique pour investir à Marrakech

En raison de sa popularité auprès des touristes comme des locaux, la demande locative sur Guéliz demeure soutenue. Un achat immobilier dans ce secteur s’avère pertinent, à la fois pour les utilisateurs finaux et les investisseurs recherchant une rentabilité stable. Le quartier s’adapte aussi aux familles avec la présence de parcs, d’établissements scolaires de qualité et d’une voirie repensée pour la circulation piétonne.

2. Hivernage : élégance et standing résidentiel

Entre raffinement et quiétude, l’Hivernage reste, année après année, l’un des quartiers les plus recherchés de Marrakech auprès d’une clientèle exigeante. Ce secteur central séduit par son harmonie architecturale, ses larges boulevards ombragés, et ses résidences de luxe aux abords d’hôtels prestigieux.

Un marché de biens haut de gamme

L’offre immobilière à l’Hivernage est dominée par des appartements spacieux, des penthouses avec vue sur l’Atlas et des immeubles récents intégrant piscines, jardins privatifs et prestations haut de gamme. Les prix affichés reflètent ce positionnement premium, mais la qualité des biens et leur potentiel de revente ou de location compensent cet investissement initial.

Idéal pour un achat de résidence principale ou secondaire, l’Hivernage attire une clientèle nationale et internationale avide de calme, de sécurité et de proximité avec la vie urbaine. Sa centralité permet de rejoindre rapidement la médina, l’aéroport ou les principaux axes routiers.

Un environnement privilégié au cœur de la ville

Ce quartier résidentiel bénéficie d’une atmosphère paisible, tout en étant à deux pas des plus beaux établissements de Marrakech : restaurants étoilés, lounges, galeries, musées et spas de luxe. L’Hivernage est un choix sûr pour ceux qui souhaitent une adresse prestigieuse combinant vie sociale animée et cadre de vie serein.

3. Médina : le charme authentique des riads

La médina de Marrakech est l’âme historique de la ville, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO. En 2025, elle continue de fasciner les acquéreurs en quête d’authenticité et d’une expérience immersive au cœur de la tradition marocaine. Investir dans un riad dans la médina revient à s’offrir un morceau d’histoire.

Les riads, une valeur sûre

Le marché immobilier de la médina s’oriente principalement vers l’acquisition de riads, ces demeures traditionnelles articulées autour d’un patio central et souvent agrémentées de terrasses panoramiques. De plus en plus recherchés pour leur cachet unique, les riads séduisent aussi bien les particuliers que les investisseurs souhaitant créer une maison d’hôtes ou exploiter une activité locative touristique.

Le potentiel de plus-value est réel : la demande internationale reste forte, et la rénovation attentive de ces bâtisses leur confère une valeur patrimoniale grandissante. Les prix au mètre carré varient selon l’état, l’accessibilité et la localisation précise (proche des monuments, des souks ou des accès véhicules). Il est primordial d’être bien accompagné pour sécuriser l’achat et optimiser la rentabilité.

Vivre la médina : immersion et art de vivre

Choisir la médina, c’est privilégier un mode de vie fait de ruelles pittoresques, de marchés colorés et d’une ambiance envoûtante. Les nouveaux services et infrastructures urbaines améliorent au fil des ans le confort de vie au sein de ce dédale, sans altérer son cachet ancien. De nombreux acquéreurs y voient aussi un excellent placement locatif sur le segment du tourisme de charme, de plus en plus demandé.

4. La Palmeraie : oasis de verdure et tranquillité

À quelques kilomètres du centre-ville, la Palmeraie s’étend sur des centaines d’hectares, couvrant l’un des périmètres naturels les plus célèbres du Maroc. Destination prisée pour son cadre unique, elle s’inscrit sur le marché immobilier comme un secteur d’exception, où se côtoient villas luxueuses, résidences sécurisées et domaines privatisés.

Villas et propriétés de prestige

L’achat d’une villa dans la Palmeraie séduit particulièrement les familles et les investisseurs désireux de combiner tranquillité, espace et environnement naturel préservé. Les biens disponibles offrent de vastes jardins, des piscines privées, et souvent des vues spectaculaires sur les palmiers centenaires et les montagnes.

Le niveau de sécurité et de service y est élevé : conciergerie, clubs privés, installations sportives et infrastructures de loisirs complètent l’offre résidentielle. La demande cible une clientèle haut de gamme, tant marocaine qu’internationale, adepte d’un art de vivre exclusif. Les prix y sont à la hauteur de la qualité, mais l’environnement distinctif et la rareté foncière rendent ce type d’acquisition particulièrement pérenne.

Investir dans la Palmeraie : atouts majeurs

Le potentiel de valorisation de la Palmeraie demeure important pour les années à venir, d’autant que les extensions urbaines maîtrisées conservent son cachet originel. C’est un choix idéal pour ceux qui privilégient les grands espaces, la discrétion et la proximité d’infrastructures de loisirs haut de gamme. Ce secteur reste également pertinent pour la location longue durée ou saisonnière, auprès d’une clientèle internationale exigeante.

5. Targa : nouvelle référence pour les familles

Aux portes de la ville, le quartier de Targa incarne la nouvelle dynamique résidentielle de Marrakech. Ce secteur en pleine expansion combine des infrastructures contemporaines, des lotissements privés et des espaces verts soignés, propices à une vie de famille à la fois tranquille et connectée à la ville.

Des perspectives attractives à moyen et long terme

Targa séduit par la qualité de son urbanisation, la présence de nombreux établissements scolaires réputés, des centres de santé modernes et un accès facilité aux axes routiers principaux. Les grands ensembles résidentiels s’allient à une offre variée de services de proximité, créant un cadre fonctionnel et sécurisé pour les familles souhaitant s’installer sur le long terme.

Les prix de l’immobilier à Targa demeurent à ce jour plus sages que dans les quartiers centraux ou historiques, ce qui permet un investissement réfléchi, avec un bon potentiel de valorisation à mesure que les infrastructures et services s’étoffent. C’est un emplacement idéal pour acheter une maison familiale ou un appartement avec espace extérieur, dans un environnement paisible.

Targa, un choix en phase avec l’évolution urbaine

L’essor de ce quartier s’explique par son équilibre entre accessibilité, cadre de vie et rapport qualité/prix. Pour les acquéreurs locaux comme pour les investisseurs, Targa offre la perspective d’une valorisation progressive, à la faveur d’une forte demande en milieu résidentiel moderne, tout en évitant les contraintes liées à l’hyper-centre.

Comment choisir le quartier adapté à son projet immobilier à Marrakech ?

L’acquisition d’un bien à Marrakech requiert de définir précisément ses besoins et aspirations. La diversité du marché permet de répondre à toutes les attentes, mais il est essentiel d’anticiper certains points :

• Usage du bien : résidence principale, secondaire, investissement locatif touristique ou longue durée.
• Budget et prix au m² : largement variables entre la médina historique, les quartiers modernes comme Guéliz, les secteurs premium (Hivernage/Palmeraie) ou les zones en développement (Targa).
• Environnement et commodités : proximité des écoles, commerces, espaces verts, axes de transport, centres de loisirs.
• Potentiel de revente et de rentabilité : analyse des tendances immobilières, évolutions attendues du quartier, projets urbains en cours ou prévus.

La réussite d’un achat immobilier passe aussi par l’accompagnement de professionnels connaissant le marché local, capables de sécuriser la transaction et de vous guider vers le quartier qui s’accordera le mieux à votre mode de vie ou à votre stratégie d’investissement.

FAQ : réponses aux questions fréquentes sur l’achat immobilier à Marrakech

Quel est le prix moyen au mètre carré dans les quartiers recherchés de Marrakech en 2025 ?

Les prix évoluent en fonction du secteur, du type de bien et de sa localisation précise. Pour un appartement dans le centre de Guéliz, les valeurs oscillent généralement entre 13 000 et 20 000 MAD le mètre carré selon le standing. À l’Hivernage, secteur positionné sur le haut de gamme, la fourchette s’étend de 18 000 à plus de 30 000 MAD/m² pour des biens d’exception. En médina, l’achat d’un riad rénové peut varier de 10 000 à 25 000 MAD/m², selon la qualité et l’accessibilité. La Palmeraie, pour des villas de prestige, peut rapidement dépasser 30 000 MAD/m². Targa reste plus accessible, de 8 000 à 12 000 MAD/m² pour une maison familiale récente.

Quel quartier privilégier pour un investissement locatif rentable à Marrakech ?

Guéliz et la médina figurent parmi les secteurs les plus demandés pour la location aussi bien touristique que de longue durée. Le dynamisme commercial, la proximité des monuments et la diversité de la clientèle assurent un taux d’occupation élevé. Hivernage et la Palmeraie s’adressent davantage à une clientèle haut de gamme, recherchant des locations de standing ou des séjours de luxe. Targa, moins touristique, se prête plutôt à la location familiale longue durée, avec une demande croissante.

Acheter dans les quartiers émergents : une bonne stratégie pour 2025 ?

Miser sur des quartiers en développement comme Targa ou Safi Road offre un rapport qualité/prix très compétitif et un potentiel de croissance notable à moyen terme. Les projets urbains, l’arrivée de nouvelles infrastructures et l’amélioration des transports urbains dynamisent ces zones, favorisant une appréciation progressive des biens pour les acquéreurs à la recherche d’un placement équilibré.

En 2025, Marrakech s’affirme plus que jamais comme une destination prisée pour investir dans la pierre. Des quartiers historiques aux nouveaux pôles résidentiels, en passant par les secteurs premium, la diversité de l’offre immobilière garantit à chaque profil d’acquéreur de trouver le quartier à la hauteur de ses attentes et objectifs patrimoniaux.

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