L’essentiel à retenir

• Marrakech et Agadir sont des destinations privilégiées pour l’investissement locatif au Maroc, chacune offrant des atouts distincts en matière de rentabilité et de cadre de vie.
• Marrakech séduit par son dynamisme économique, la richesse de son patrimoine culturel, une forte demande touristique et des rendements locatifs attractifs, notamment dans la médina.
• Agadir attire par son cadre balnéaire, une forte fréquentation toute l’année, ainsi qu’un marché locatif tourné vers la longévité et la stabilité, idéal pour les familles et les retraités.
• La fiscalité au Maroc reste favorable, mais la gestion locative varie d’une ville à l’autre selon les saisons, le type de bien et la clientèle cible.
• Le choix entre Marrakech et Agadir dépend de vos objectifs : rendement élevé à court terme ou valorisation sur la durée, ambiance festive ou douceur de vivre en bord de mer.

Comprendre le marché de l’immobilier locatif au Maroc

La demande de biens locatifs au Maroc connaît une croissance soutenue, portée par un afflux touristique stable, un tissu économique en expansion et une diaspora de plus en plus attachée à investir localement. Deux villes en particulier, Marrakech et Agadir, cristallisent l’intérêt des investisseurs, chacune proposant une ambiance, des opportunités et des spécificités de marché très différentes.

La réglementation marocaine en matière de propriété étrangère demeure accessible, tandis que les prix au mètre carré permettent d’entrer sur le marché avec des budgets variés, depuis le petit studio jusqu’à la villa contemporaine. Le rendement locatif est influencé par la nature du bien, la saisonnalité du secteur touristique et la capacité d’adaptation aux exigences du public, qu’il s’agisse de courts séjours, de locations longue durée ou de produits hybrides (colocation, coworking résidentiel, etc).

Marrakech, entre tradition, modernité et rentabilité

Dynamisme économique et attractivité internationale

Véritable carrefour culturel du Maroc, Marrakech attire chaque année des millions de touristes issus de tous horizons. Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, la ville met en avant un héritage architectural unique, qui va de la médina aux palais en passant par une scène artistique foisonnante.

Ce dynamisme se répercute directement sur l’immobilier locatif : la demande en meublés touristiques demeure très forte, portée par une offre hôtelière traditionnelle complétée par des riads rénovés, appartements et résidences de standing. Les événements internationaux comme le Festival du Film, la COP22 ou les nombreux sommets économiques attirent en outre une clientèle professionnelle, générant des taux d’occupation élevés.

Typologie des biens disponibles à Marrakech

Marrakech propose une grande diversité de biens, allant de la charmante maison d’hôte nichée dans la médina aux villas modernes des secteurs d’Hivernage ou de la Palmeraie. Cette pluralité implique que chaque investisseur puisse cibler un segment précis : jeune actif, retraité en quête de soleil, digital nomad ou grande famille.

Les riads, typiques petits palais marocains, sont très prisés en location saisonnière par une clientèle à la recherche d’authenticité. À l'inverse, les appartements en résidence sécurisée misent souvent sur des services modernes, la piscine et la proximité de commerces ou de golfs de renom.

Rentabilité locative et évolution des prix

La rentabilité brute d’un bien à Marrakech oscille selon les quartiers et la typologie du logement. Les quartiers prisés de Guéliz, l’Hivernage, Targa, ou bien sûr la Médina, peuvent atteindre 7 à 9% de rendement brut annuel, voire davantage en cas d’exploitation saisonnière optimisée.

Certains investisseurs privilégient la location longue durée, fixant des loyers souvent plus stables. Pour un appartement meublé de deux chambres, les loyers mensuels varient fortement selon la localisation : de 450 à 1200 euros, parfois davantage pour des prestations luxueuses.

L’évolution des prix reste assez dynamique : Marrakech ayant connu ces dix dernières années une revalorisation significative, boostée par l’intérêt international et les investissements étrangers. Les projets gouvernementaux d’aménagement et de renouvellement urbain accompagnent cette tendance, tout en maîtrisant les excès spéculatifs.

Vie quotidienne à Marrakech

Résider à Marrakech, c’est bénéficier d’un climat agréable, avec plus de 300 jours de soleil par an et des hivers doux. La présence de nombreux établissements scolaires internationaux et d’équipements médicaux de qualité soutient également l’attrait pour une expatriation, temporaire ou durable.

Le mode de vie, entre marchés traditionnels, adresses branchées et événements artistiques, séduit autant les familles que les jeunes actifs. Toutefois, il faut composer avec une circulation dense aux heures de pointe et un rythme de vie très animé, en particulier dans la médina et les quartiers touristiques.

Agadir, douceur de vivre et potentiel locatif balnéaire

Environnement côtier et infrastructures touristiques

Agadir, principale station balnéaire du sud marocain, dévoile une atmosphère toute différente, marquée par une immense baie de sable fin, une promenade animée et un climat subtropical tempéré. Les températures modérées tout au long de l’année en font un refuge prisé des Européens fuyant les hivers rigoureux.

La ville s’est dotée de toutes les infrastructures d’accueil modernes : aéroport international, large choix d’établissements scolaires internationaux, cliniques haut de gamme et nombreux complexes touristiques. Cette ouverture structurelle motive les investisseurs à proposer des biens adaptés à une clientèle internationale, mais aussi marocaine, fidèle à la destination.

Offres immobilières et types de biens plébiscités à Agadir

Le marché immobilier d’Agadir se distingue par une dominante d’appartements de 1 à 3 chambres, souvent situés dans des résidences avec piscine ou vues sur mer. Les villas pieds dans l’eau, quoique plus rares et onéreuses, séduisent une clientèle premium, tout comme les penthouses récents du centre-ville.

Agadir attire également les retraités (français, belges et allemands principalement) qui optent pour la location longue durée, axée sur le calme, la sécurité et l’accès facile aux plages et aux commodités. Certains quartiers, comme Founty ou Sonaba, deviennent ainsi des valeurs sûres pour les investisseurs cherchant stabilité et faible turnover des locataires.

Rentabilité locative et profils de locataires à Agadir

Même si les rendements bruts sont légèrement inférieurs à ceux observés à Marrakech, la forte saisonnalité balnéaire d’Agadir permet d’atteindre entre 5 et 7% de rentabilité pour un appartement bien situé. Les locations saisonnières génèrent des pics de demande durant les périodes estivales, les vacances scolaires et le printemps – en particulier auprès de familles marocaines ou de touristes européens.

La régularité du flux touristique, dopée par les sports nautiques et le surf, mais aussi la présence d’un port moderne et d’un pôle universitaire grandissant, assure une diversité de profils de locataires : vacanciers, sportifs, étudiants, cadres expatriés…

Qualité de vie à Agadir, les points forts

Agadir se distingue par son ambiance décontractée, avec une circulation plus fluide qu’à Marrakech, des espaces verts, une grande plage et un climat toujours tempéré. Cette atmosphère, renforcée par une forte impression de sécurité et une vie nocturne paisible, représente un argument majeur pour les familles et seniors cherchant calme et bien-être.

Le coût de la vie, bien qu’en légère hausse sur ces dernières années, demeure accessible, surtout en comparaison des métropoles européennes voire même par rapport à Marrakech sur certains postes (alimentation, sport, loisirs). Le rythme local, plus serein, favorise l’installation sur la durée.

Les critères à considérer avant de choisir entre Marrakech et Agadir

Objectifs patrimoniaux et stratégies d’investissement

Pour définir l’option la plus pertinente, il est essentiel de clarifier ses priorités : recherche-t-on une rentabilité élevée grâce à l’exploitation touristique saisonnière ou préfère-t-on la stabilité d’une location annuelle ? Marrakech peut convenir à ceux attirés par le dynamisme du tourisme, les événements internationaux et un patrimoine architectural riche. À l’inverse, Agadir satisfera ceux qui visent une clientèle familiale, désireuse de profiter de la plage et du climat.

L’investissement locatif immobilier peut viser la diversification (panachage entre différentes villes), ou bien se concentrer sur une expertise pointue d’un marché local. La rotation rapide des locations courtes impose une gestion plus active, souvent confiée à une conciergerie ou une société de property management spécialisée, surtout à Marrakech. À Agadir, la tendance va à la pérennisation du locataire sur plusieurs années.

Budget et financing

Les prix à l’achat diffèrent nettement selon la ville, le quartier et le type de bien. Marrakech, plus touristique et cosmopolite, présente une gamme élargie de prix, avec des tickets d’entrée accessibles dans la médina ou plutôt élevés dans les quartiers résidentiels recherchés. Agadir propose des tarifs encore attractifs pour les appartements récents, mais le front de mer tend à se valoriser rapidement.

La question du financement est également centrale. Les offres de crédit immobilier proposées par les banques marocaines permettent, pour les non-résidents, d’accéder à des conditions avantageuses sous réserve de garanties solides. Le reste à charge à l’achat, les frais de notaire, de dossier et d’enregistrement, sont à anticiper.

Facilité de gestion et disponibilité des services

Gérer un bien locatif à distance implique de s’assurer de la présence d’intermédiaires de confiance. À Marrakech, l’écosystème d’agences immobilières, de gestionnaires de location saisonnière et de prestataires de maintenance est particulièrement dense. Dans les quartiers de la médina, l’encadrement juridique et administratif des locations courtes nécessite cependant vigilance et bonne connaissance de la législation locale.

À Agadir, le marché étant plus concentré sur la location longue durée, la gestion est généralement plus simple, avec des niveaux de risque locatif réduits. Toutefois, il convient de bien sélectionner ses prestataires et de suivre l’évolution de la réglementation encadrant l’activité touristique, notamment pour les meublés de tourisme.

Fiscalité et aspects juridiques : ce qu’il faut anticiper

Régime fiscal des revenus locatifs

Au Maroc, les revenus générés par la location immobilière sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu. Un abattement automatique de 40% s’applique pour frais et charges, seuls les 60% restants étant effectivement taxés au taux marginal (généralement 10 à 38% selon les tranches). La fiscalité reste donc relativement favorable en comparaison de certains pays européens, renforçant l’attractivité du placement locatif.

Les investisseurs étrangers bénéficient d’un cadre légal stable, mais doivent s’assurer de déclarer leurs revenus locatifs, ouvrir un compte en dirhams convertibles et respecter les obligations réglementaires locales, telles que la taxe de séjour pour les locations courtes.

Acquisitions, résidence et transmission du patrimoine

L’accès à la propriété pour les non-marocains est facilité, à l’exception de terrains agricoles, et la procédure d’achat suit des standards encadrés par le notaire. Le choix du régime matrimonial ou de détention (en nom propre, SCI ou société marocaine) dépendra de l’ampleur du projet et de la stratégie patrimoniale.

Quant à la transmission, le droit marocain prévoit la possibilité d’organiser sa succession de manière relativement souple. Pour une optique d’investissement intergénérationnel, il est conseillé de consulter un professionnel possédant une double expertise franco-marocaine.

Tendances et perspectives pour l’investissement locatif au Maroc

Évolution du tourisme et nouveaux profils de locataires

Le tourisme marocain repart en forte croissance depuis 2022, avec une augmentation du nombre de visiteurs internationaux mais aussi une montée en puissance du tourisme local et régional. Outre les séjours balnéaires ou culturels, les locations meublées s’ouvrent de plus en plus à des usages mixtes : télétravail, séjours sabbatiques, digital nomads cherchant confort et flexibilité.

Marrakech, moteur du secteur, adapte son offre pour séduire des publics variés (familles, jeunes entrepreneurs, étudiants) alors qu’Agadir développe une attractivité autour du bien-être, du sport (golf, surf), et de la slow life.

Impact du développement durable et nouveaux quartiers

Les promoteurs immobiliers à Marrakech et Agadir s’orientent vers des projets alliant confort, performance énergétique et respect de l’environnement. Les nouvelles résidences cherchent à répondre à la demande croissante de logements écologiques d’un public international soucieux de son empreinte carbone.

L’amélioration des transports (nouvelles routes, extension des aéroports, liaisons ferroviaires à venir) dope la valorisation des quartiers en périphérie autrefois délaissés, favorisant de nouvelles poches de rentabilité pour les investisseurs audacieux.

Synthèse comparative : Marrakech versus Agadir

Marrakech demeure le choix phare pour qui souhaite miser sur la diversité et la vigueur du marché, jumelant rendement locatif élevé et potentiel de plus-values. Son attractivité touristique toute l’année, la présence d’expatriés et d’investisseurs internationaux ainsi que ses grands évènements en font un pilier de l’immobilier marocain.

Agadir, de son côté, séduit par la douceur de la vie en bord de mer, la convivialité et la sécurité de ses quartiers, ainsi qu’une demande locative portée par des séjours longue durée. Les risques liés à la vacance locative y sont moindres et la valorisation du patrimoine reste dynamique sur certaines zones du littoral.

Le choix entre les deux dépendra alors de la capacité de gestion, du degré d’implication souhaité, du profil cible (touristes, familles, nomades digitaux, retraités), des objectifs patrimoniaux et de l’affinité personnelle avec l’ambiance de la ville.

Questions fréquentes

Quel est le rendement locatif moyen à Marrakech et Agadir ?

À Marrakech, les rendements locatifs bruts varient généralement entre 7 et 9% pour les biens situés dans les quartiers les plus recherchés, voire plus pour certains appartements exploités en location saisonnière optimisée. À Agadir, la moyenne se situe autour de 5 à 7%, avec un risque de vacance locative plus faible sur les biens destinés à des séjours longue durée ou à une clientèle locale.

Existe-t-il des restrictions pour les investisseurs étrangers au Maroc ?

Les ressortissants étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers résidentiels sans restriction particulière, à l’exception des terrains agricoles. L’acquisition doit suivre une procédure notariale stricte. Il est recommandé de s’entourer d’un conseil juridique local pour sécuriser la transaction et optimiser sa fiscalité.

Faut-il privilégier la location courte ou longue durée pour optimiser son investissement ?

Le choix entre location courte (saisonnière) et longue durée dépend du type de bien, du quartier et du profil du locataire recherché. Marrakech favorise les hauts rendements de la location touristique, mais nécessite une gestion active et professionnelle. Agadir se prête davantage à la location longue durée, privilégiant la stabilité du locataire, la limitation du turn-over et une gestion simplifiée. Évaluer ses propres attentes en termes de temps, d’effort et de gestion permet de définir la meilleure stratégie.

‍