Marrakech ou Casablanca : où investir dans l’immobilier ?

L’essentiel à retenir

• Marrakech séduit par son attractivité touristique, son cadre de vie ensoleillé et la valorisation continue de l’immobilier résidentiel et locatif haut de gamme.
• Casablanca constitue le moteur économique du Maroc, avec une forte dynamique de l’emploi, une demande locative soutenue, et une diversité des typologies immobilières, notamment pour l’investissement d’entreprise.
• Les deux villes présentent des marchés immobiliers distincts, liés à leur environnement économique, démographique, et aux besoins spécifiques des résidents comme des investisseurs.
• Le choix optimal dépendra de vos objectifs – recherche d’un rendement locatif, désir de plus-value à la revente, ou volonté de diversifier un patrimoine.
• Certains quartiers, tant à Marrakech qu’à Casablanca, offrent des perspectives de croissance supérieures, à condition de bien connaître les spécificités locales.

Dynamisme économique : Casablanca, la capitale business

Située sur la côte atlantique, Casablanca s’impose comme le cœur économique du Maroc. La ville concentre la majorité du tissu industriel, financier et tertiaire du pays, ce qui lui confère une attractivité particulière pour l’investissement immobilier à visée locative ou professionnelle. Plus de quatre millions d’habitants participent à une économie active, structurée par la présence de sièges de grandes entreprises, institutions bancaires, assurances et un port marchand de classe internationale.

Cette effervescence génère une demande constante en logements, notamment dans la location longue durée, qu’il s’agisse d’appartements modernes destinés aux cadres expatriés, de résidences estudiantines, ou encore d’espaces de bureaux et de locaux commerciaux. Les projets urbains d’envergure – modernisation du tramway, rénovation du front de mer, développement de quartiers d’affaires – participent à l’attractivité de Casablanca et à la revalorisation progressive de son parc immobilier.

La rentabilité de la location longue durée y demeure stable, les prix d’achat étant légèrement plus élevés que dans le reste du Royaume, mais contrebalancés par des loyers conséquents. Des facteurs tels que la croissance démographique, l’augmentation des ménages urbains, et la mutation du secteur tertiaire sont autant de leviers favorisant la pérennité des investissements.

Marrakech : pôle touristique et art de vivre exceptionnel

Marrakech, la “Perle du Sud”, continue d’enchanter les investisseurs par sa douceur de vivre, son patrimoine architectural et sa renommée internationale. Le secteur touristique, moteur historique de son économie, attire chaque année des millions de visiteurs, ce qui dope le marché de la location saisonnière haut de gamme et la construction de résidences secondaires.

L’offre immobilière se distingue par une diversité de biens, du riad traditionnel aux villas contemporaines, en passant par des appartements dans des résidences sécurisées. L’acquisition d’un bien à Marrakech s’accompagne bien souvent de la possibilité d’une double valorisation : génération de revenus grâce à la location de courte durée, puis plus-value à la revente, du fait d’une demande étrangère constante.

Le centre-ville, les quartiers Hivernage et Guéliz ou encore la Palmeraie restent prisés, bénéficiant de programmes immobiliers neufs ou rénovés répondant aux attentes d’une clientèle internationale et aisée. Hors du centre, certains secteurs connaissent une émergence dynamique, portée par des infrastructures touristiques et éducatives en croissance.

Panorama du marché immobilier à Casablanca

Typologies de biens et quartiers porteurs

Casablanca offre un éventail très large de segments immobiliers, des appartements en centre-ville aux villas de banlieue résidentielle, sans oublier les locaux commerciaux et les plateaux de bureaux.

• Le Maârif et le quartier Gauthier attirent particulièrement les jeunes actifs et expatriés, les prix à l’achat y étant élevés mais la mise en location facilitée.
• Anfa et Ain Diab proposent une qualité de vie supérieure, avec une clientèle aisée en recherche de prestations haut de gamme.
• Sidi Maârouf et Derb Ghallef, plus abordables, conviennent à l’investissement locatif de rendement.

Le dynamisme du marché se traduit également par la création de nouveaux quartiers “business friendly”, tels que Casablanca Finance City, destiné aux sièges des grands groupes, ou encore Casa Anfa et Zenata, projets urbains d’ampleur qui reconfigurent positivement l’offre foncière et résidentielle.

Tendance des prix et perspectives d’évolution

Le prix moyen du mètre carré à Casablanca reste supérieur à la moyenne nationale, autour de 13 000 à 20 000 dirhams selon les quartiers, avec des variations notables en fonction des finitions, de la localisation et de l’ancienneté des immeubles. La demande se concentre majoritairement sur les produits neufs, liés à une recherche de confort, mais le marché de la revente reste particulièrement actif dans le centre et les quartiers en mutation.

Les investisseurs à la recherche de stabilité privilégieront Casablanca pour sa résilience économique et sa capacité à accueillir une population croissante, ce qui favorise la pérennité des revenus locatifs et une revalorisation régulière des biens à moyen terme.

Marché immobilier à Marrakech : dynamique, diversité, valorisation

Atouts singuliers pour l’investisseur

Le marché immobilier de Marrakech brille grâce à sa capacité d’attraction internationale. La ville plaît tant aux étrangers en quête de soleil et d’authenticité qu’aux résidents marocains désireux d’acquérir une résidence secondaire ou de profiter de la ville le temps d’un séjour.

• Riad dans la Médina : propriété patrimoniale, souvent rénovée avec soin, offrant un cachet unique très recherché pour la location touristique premium.
• Villas dans la Palmeraie : marchés prisés pour la clientèle haut de gamme (française, européenne, golfe) avec des rendements locatifs élevés pendant la haute saison.
• Appartements neufs à Guéliz ou Hivernage : adaptés à une demande urbaine locale et à la location moyen à long terme.

L’attractivité de Marrakech repose sur plusieurs leviers : climat favorable, infrastructures touristiques étendues, présence d’écoles et hôpitaux internationaux, richesse gastronomique et culturelle. Le tourisme d’affaires, en expansion, soutient aussi la demande pour des biens meublés ou semi-meublés en location courte durée.

Prix, flux et rentabilité attendue

Le marché marrakchi affiche une grande diversité de prix, de 8 000 à plus de 25 000 dirhams le mètre carré selon le quartier et le standing du bien. Les quartiers de la Médina, Hivernage et Palmeraie restent incontournables, mais de nouveaux secteurs, tels que Targa ou Agdal, connaissent une progression rapide des valeurs, portés par des projets neufs séduisant une clientèle mixte, locale et internationale.

La rentabilité locative, particulièrement soutenue pour la location saisonnière, peut atteindre des sommets en période de forte affluence touristique. Toutefois, la concurrence accrue, la nécessité d’un service de gestion professionnel et le respect de la réglementation en vigueur impliquent une gestion rigoureuse du bien.

Par ailleurs, les perspectives de plus-value à la revente restent favorables pour les biens de caractère et ceux situés dans les zones en développement. La demande étrangère, qui avait souffert de certains aléas conjoncturels, repart à la hausse, soutenant le marché à moyen terme.

Analyse comparative : critères pour choisir entre Marrakech et Casablanca

Objectif d’investissement : rentabilité, valorisation, diversification

Le choix entre Marrakech et Casablanca dépendra d’abord de la typologie d’investissement recherchée :

• Objectif de rendement locatif sécurisé : Casablanca présente une plus grande stabilité, associée à une tension forte sur le marché de la location urbaine.
• Recherche de valorisation patrimoniale : Marrakech, avec certaines zones touristiques et patrimoniales, offre une probabilité plus élevée de réaliser une plus-value importante, particulièrement dans l’ancien rénové.
• Diversification : Combiner des placements dans les deux villes peut permettre de lisser les risques, grâce à la complémentarité des marchés.

Fiscalité, réglementation et environnement des affaires

Les législations encadrant l’investissement immobilier diffèrent peu entre Marrakech et Casablanca, mais il convient de prendre en compte :

• La fiscalité locale sur la location meublée ou saisonnière, souvent soumise à une déclaration stricte auprès des autorités, notamment à Marrakech.
• Les obligations en termes de gestion et d’entretien, plus exigeantes dans le cas de la location de courte durée (ménage, accueil, maintenance).
• Les dispositifs d’incitation à l’investissement, tels que l’accès au crédit ou la protection des non-résidents, pouvant varier selon les périodes.

Les investisseurs étrangers doivent également s’informer sur les droits d’acquisition, frais d’enregistrement et IS ou IR applicables, car l’environnement réglementaire peut évoluer. Il reste conseillé de privilégier une approche professionnelle et éclairée du marché local, via des experts ou des gestionnaires de biens maîtrisant les spécificités de chaque ville.

Profil du locataire ou de l’acheteur final

À Casablanca, la demande est essentiellement portée par des actifs urbains, expatriés et familles installées sur le long terme, ce qui offre une solidité au marché, notamment pour les biens standards, intermédiaires ou haut de gamme en centre-ville et périphérie.

À Marrakech, la demande est plus hétérogène : personnes en quête de résidences de charme, retraités étrangers, touristes saisonniers, investisseurs désireux de profiter d’un fort taux de remplissage sur des périodes ciblées. Cette diversité demande une adaptation de la stratégie d’investissement selon le bien choisi.

Risques et volatilité des marchés

Marrakech, de par sa forte dépendance au tourisme international, demeure sensible aux aléas politiques, sanitaires ou économiques qui peuvent temporairement peser sur la fréquentation ou réduire la rentabilité locative. Casablanca, à l’inverse, bénéficie de la solidité de son économie interne, d’une évolution démographique favorable et d’une demande structurelle.

Cependant, les deux villes partagent certains risques propres au marché marocain : évolution de la demande, changements réglementaires, variabilité des prix selon les zones. Un audit précis du quartier, une évaluation de la qualité de la construction et la vérification de la solidité juridique de l’acquisition sont impératifs.

Focus sur les quartiers porteurs et les nouvelles opportunités

Casablanca : où cibler son investissement ?

• Quartiers d’affaires (Sidi Maârouf, Casablanca Finance City) : montées en puissance grâce à la concentration d’entreprise, ils offrent des opportunités pour l’immobilier d’entreprise et la location à destination de cadres.
• Centre-ville historique : rénovation constante, dynamisation du commerce, bonne connexion en transports.
• Anfa, Californie : quartiers résidentiels recherchés, dynamisés par l’arrivée de nouveaux équipements, sécurisés, avec une clientèle prête à investir dans des biens familiaux ou des investissements de standing.

L’arrivée d’infrastructures comme le tramway, le développement portuaire et les zones franches multiplient les possibilités, aussi bien pour la location que pour la revente d’actifs professionnels.

Marrakech : territoires en devenir

• Hivernage et Guéliz : stabilité de la demande, prix élevés mais faible vacance locative, adaptées pour résidence principale ou location moyen/long terme.
• Palmeraie et route d’Ourika : marché des villas de luxe, destination prisée des expatriés et location saisonnière, avec une forte demande internationale.
• Targa, Agdal, Sidi Youssef Ben Ali : quartiers en développement, prix encore modérés, potentiel de revalorisation supérieur à la moyenne, idéals pour anticiper la croissance urbaine de la ville.

L’évolution des modes de vie urbains, la digitalisation du secteur immobilier et l’arrivée progressive de nouveaux résidents, notamment issus de la diaspora, stimulent la création de résidences modernes, sécurisées, multifonctions.

L’impact des grands projets urbains et touristiques

Les deux villes ont initié des chantiers structurants modifiant en profondeur leur dynamique et leur paysage immobilier.

• À Casablanca, le Plan d’Aménagement Métropolitain entend développer de nouveaux pôles d’excellence économique, renforcer les réseaux de transport, favoriser la mixité urbaine et revitaliser certains quartiers anciens. Cela se traduit par une appréciation progressive des actifs situés dans les zones connectées aux grands axes ou bénéficiant d’un environnement en pleine mutation.
• Marrakech a poursuivi l’extension de ses zones touristiques, l’amélioration du réseau routier et la réhabilitation de la Médina, inscrite au patrimoine mondial et de plus en plus protégée. Les autorités locales veillent à préserver l’équilibre entre développement immobilier et valorisation du patrimoine, afin de garantir une attractivité durable pour les investisseurs.

L’annonce ou la réalisation d’un projet majeur (hôtelier, commercial, infrastructurel) constitue souvent un signal fort pour anticiper une hausse des valeurs foncières alentour.

Location courte ou longue durée : choisir la bonne stratégie

Le choix entre location courte durée et longue durée varie radicalement entre Marrakech et Casablanca, tant pour le rendement que pour la gestion pratique.

• Location saisonnière à Marrakech : adaptée aux biens de prestige, villas ou riads, avec un taux d’occupation fluctuant mais un rendement annuel pouvant dépasser les 8-10 % en haute saison. L’activité nécessite une gestion soignée (check-in/out, entretien, règlementation touristiques strictes).
• Location de longue durée à Casablanca : préférence pour les appartements familiaux ou de standing, avec une rotation modérée des locataires et un taux de vacance faible dans les secteurs bien situés. La gestion s’avère moins chronophage, souvent confiée à des agences spécialisées.

La réussite d’un investissement locatif dépend donc tout autant de la ville et du quartier que de l’adéquation entre la typologie de bien, la cible de clientèle, et la capacité à assurer une gestion rigoureuse et transparente.

Plus-value et valorisation à la revente : anticiper les cycles

Investir dans l’immobilier avec une perspective de revente impose une analyse rigoureuse des cycles de marché locaux.

À Marrakech, les cycles sont plus sensibles à la conjoncture touristique et à la demande internationale. Un bien situé dans la médina rénovée ou près des golfs peut connaître une forte hausse de valeur lors de l’installation de nouveaux équipements ou d’un renouveau de fréquentation étrangère.

À Casablanca, la valorisation à la revente se fonde sur la stabilité du marché et la constante progression de la classe moyenne urbaine. Les biens récents ou ceux implantés dans des quartiers restructurés connaissent généralement une appréciation régulière, mais moins spectaculaire que dans certaines zones de Marrakech en plein essor.

Le timing de revente, la qualité intrinsèque du bien, ainsi que le choix du quartier, influenceront directement la capacité à dégager une plus-value nette. Il reste judicieux de surveiller l’évolution des politiques urbaines, des projets d’infrastructure et des mutations des modes de vie pour affiner ses arbitrages.

Facteurs humains et environnementaux

Au-delà des considérations strictement financières, la qualité du cadre de vie, l’accessibilité, l’offre en services, écoles, commerces et loisirs constituent autant de facteurs essentiels dans la réussite d'un investissement immobilier.

Casablanca offre un écosystème urbain varié, connecté, dense, qui séduit les actifs et garantit un quotidien animé, mais peut pâtir d’une congestion routière et de tensions sur l’environnement.

Marrakech promet un art de vivre, un héritage historique et une ambiance, tout en restant connectée à des destinations internationales. Ces éléments pèsent souvent dans l’arbitrage des acquéreurs particuliers, et peuvent motiver le choix entre un achat d’usage personnel ou un placement à visée strictement locative.

L’avis des professionnels : recommandations et bonnes pratiques

Les experts de l’investissement immobilier plaident pour :

• Un audit préalable du positionnement de chaque produit sur le marché local (prix/m², attractivité, rentabilité réelle observée).
• Le recours à des conseils juridiques et fiscaux afin de sécuriser chaque acquisition et d’anticiper les changements législatifs potentiels, notamment pour les non-résidents et investisseurs institutionnels.
• La visite approfondie des quartiers, la prise de contacts locaux (agence, syndic, gestionnaire) et la vérification des références des promoteurs ou vendeurs.

La gestion locative, en particulier pour des biens de vacances à Marrakech, impose rigueur, disponibilité et connaissance des législations. À Casablanca, la gestion longue durée s’inscrit dans un environnement concurrentiel, avec une demande de services adaptés et de digitalisation croissante.

Enfin, la diversification – typologie de bien, emplacement, durée de détention – constitue la meilleure protection contre l’aléa de marché, tant dans la métropole que dans la capitale touristique.

Questions fréquentes

Quel est le rendement locatif moyen à Casablanca et Marrakech ?

Le rendement locatif à Casablanca oscille autour de 5 à 7 %, principalement sur la location longue durée en centre-ville et quartiers d’affaires. À Marrakech, la location saisonnière peut offrir des rendements supérieurs, potentiellement 8 à 10 %, notamment pour les villas ou riads bien situés, sous réserve d’une occupation régulière et d’une gestion professionnelle.

Casablanca est-elle plus sûre pour un investisseur débutant que Marrakech ?

Casablanca présente une stabilité économique et une résilience de la demande locative qui rassurent les investisseurs novices, grâce à une offre large et à des mouvements de marché moins volatiles. Marrakech, très attractive, demande davantage d’expérience quant à la sélection du bien, la connaissance des cycles touristiques et la gestion des locations de courte durée.

Dans quels quartiers investir en priorité à Marrakech et Casablanca ?

À Marrakech, privilégier Hivernage, Guéliz, la Palmeraie et les zones émergentes comme Targa ou Agdal. À Casablanca, le Maârif, Gauthier, Sidi Maârouf, Anfa, Ain Diab et les nouveaux quartiers d’affaires offrent les meilleures perspectives en fonction du type de bien et de la clientèle visée.

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