Immobilier à Marrakech en 2025 : quartiers, rentabilité, conseils

‍Pourquoi Marrakech attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers

Une ville en plein essor économique et touristique

Marrakech n’est pas qu’une ville touristique.
C’est aujourd’hui l’un des pôles économiques les plus dynamiques du Maroc. En 2024, la ville a accueilli plus de 3 millions de visiteurs, avec une croissance de +18 % sur les locations courte durée. L’aéroport a doublé sa capacité, les vols low-cost se multiplient, et les infrastructures (santé, écoles, coworkings) se modernisent.

Pour un investisseur, cela signifie : demande locative soutenue, valorisation du patrimoine sur le long terme, et potentiel touristique durable.

Un marché immobilier encore accessible comparé à d'autres destinations

Un appartement moderne à Guéliz se négocie autour de 15 000 à 18 000 MAD/m² (soit ~1350 à 1600 €/m²), contre 7 000 €/m² à Lisbonne ou 10 000 €/m² à Dubaï.
Quant aux villas avec piscine dans des résidences fermées de qualité, elles commencent à 3,5 millions de dirhams (~320 000 €). C’est une porte d’entrée idéale pour des profils investisseurs moyens à haut de gamme, avec un potentiel de plus-value réel.

Quels types de biens privilégier pour un bon investissement

Villas de luxe, appartements neufs ou anciens : que choisir ?

• Les villas de luxe séduisent pour la location courte durée haut de gamme ou la revente après quelques années. Avec des taux d’occupation pouvant atteindre 60 à 70% en haute saison, elles offrent une rentabilité nette autour de 5 à 7 % si bien gérées.
• Les appartements neufs, notamment dans des programmes comme Nour Terraces ou Sunset Village, attirent les résidents marocains et les retraités étrangers à la recherche de confort et de sécurité. Ils sont parfaits pour une location longue durée ou une résidence secondaire.
• L’ancien rénové, surtout dans la médina ou à Guéliz, permet une entrée de gamme plus abordable mais nécessite plus de gestion.

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Les quartiers les plus demandés par les investisseurs

Voici les zones à privilégier :

• Guéliz : cœur de ville, commerce, vie culturelle. Très recherché.
• Hivernage : quartier chic, calme, prix plus élevés.
• Palmeraie : villas haut de gamme, locations saisonnières.
• Route de l’Ourika : en forte croissance, très demandée pour les projets neufs.
• Targa : zone résidentielle familiale en pleine expansion.

Rentabilité et fiscalité : ce que vous devez savoir avant d’investir

Rentabilité locative à Marrakech : chiffres et projections 2025

La rentabilité nette sur Marrakech varie :

• Appartements en location longue durée : 4 à 6 %
• Villas en location courte durée : jusqu’à 7 ou 8 %, si bien positionnées (design, emplacement, gestion pro)

Avec la montée de la classe moyenne locale et la reprise du tourisme, les perspectives pour 2025 sont très positives. Des plateformes comme Airbnb ou Booking génèrent déjà de solides revenus pour les propriétaires bien préparés.

Régime fiscal pour les étrangers : entre avantage et vigilance

Les non-résidents peuvent :

• Bénéficier d’une exonération de l’IR sur les loyers locatifs pendant les 3 premières années (dans certains cas)
• Rapatrier librement les revenus en devises s’ils ont investi via le bon circuit bancaire

Attention : la TVA, les droits d’enregistrement et certaines retenues à la source peuvent s'appliquer. Il est donc indispensable de travailler avec un fiscaliste ou un notaire expérimenté.

Acheter en toute sécurité : le processus juridique au Maroc

Les étapes clés de l’achat immobilier pour un non-résident

1. Signature d’un compromis de vente ou d’une réservation (si neuf)
2. Vérification de la propriété et des titres fonciers
3. Versement d’un acompte
4. Signature de l’acte définitif devant notaire
5. Enregistrement au cadastre

Le tout peut durer 2 à 4 mois, selon les cas.

Travailler avec les bons partenaires : notaires, promoteurs, agences

Le succès de votre investissement dépend essentiellement des partenaires que vous choisissez :

• Privilégiez les promoteurs reconnus (ex. Horizon Development)
• Passez toujours par un notaire marocain indépendant
• Évitez les “intermédiaires” non déclarés ou les promesses trop belles pour être vraies

Conclusion

Investir dans l’immobilier à Marrakech en 2025, c’est accéder à un marché encore abordable, rentable, et en pleine expansion. C’est aussi s’offrir un pied-à-terre dans l’une des villes les plus vivantes et envoûtantes du monde.

Mais comme tout investissement à l’étranger, cela demande préparation, accompagnement et lucidité.
Avec les bons partenaires, Marrakech peut devenir bien plus qu’un coup de cœur : une vraie stratégie patrimoniale.

FAQ

1. Est-il risqué d’acheter un bien immobilier au Maroc en tant qu’étranger ?
Non, à condition d’être bien accompagné. Le droit marocain protège l’acheteur, surtout avec un notaire expérimenté. Les arnaques existent, mais elles sont facilement évitables avec les bons partenaires.

2. Quel est le meilleur quartier de Marrakech pour un investissement locatif ?
Guéliz reste le plus équilibré : demande forte, prix encore raisonnables, vie urbaine. Hivernage et la Palmeraie sont excellents pour des biens haut de gamme.

3. Peut-on obtenir un crédit immobilier au Maroc en tant que non-résident ?
C’est possible mais rare. Les banques marocaines exigent souvent un apport élevé (30-50 %). Beaucoup d’investisseurs optent pour un financement cash ou un crédit depuis leur pays d’origine.