Tendances et évolutions du marché immobilier à Marrakech sur 10 ans

Un contexte économique et urbain en mutation

Difficile d’analyser l’évolution du secteur immobilier à Marrakech sans prendre en compte les mutations structurelles qui ont marqué la ville. Durant les années 2010, Marrakech a bénéficié d’un positionnement croissant comme destination touristique internationale, attirant investisseurs, retraités et nouveaux résidents étrangers, tout en développant une scène culturelle et culinaire foisonnante. L’essor du secteur du tourisme a entraîné la multiplication des établissements d’hébergement, l’émergence de projets résidentiels de standing et un investissement soutenu dans les infrastructures.

Dès 2014, la croissance économique du Maroc s’est progressivement stabilisée autour de 3 à 4 %, ce qui a soutenu la croissance du marché résidentiel. Parallèlement, les politiques publiques ont encouragé le développement du logement social et l’accession à la propriété pour la classe moyenne, modifiant le profil de la demande.

Évolution des prix de l’immobilier résidentiel à Marrakech

Le prix du mètre carré à Marrakech a connu plusieurs cycles distincts au cours des dix dernières années. Après une légère surchauffe entre 2010 et 2012, le marché s’est progressivement régulé sous l’effet d’un ralentissement du crédit immobilier et d’une stabilisation de la demande étrangère. Entre 2013 et 2016, les valeurs sont restées stables, avant de retrouver un mouvement haussier à partir de 2017.

Le centre-ville, la médina et les quartiers résidentiels recherchés comme l’Hivernage ou Guéliz ont conservé des prix élevés grâce à l’attrait touristique et à l’installation de nouveaux services. En revanche, les quartiers périphériques et certaines zones en développement ont vu une progression plus modérée, tirée par l’émergence de projets neufs accessibles à la classe moyenne. D’après de récentes statistiques immobilières, le prix moyen du résidentiel à Marrakech varie aujourd’hui entre 12 000 MAD/m² dans les quartiers les plus prisés et 6 000 MAD/m² pour les zones périphériques, avec une tendance à la hausse modérée malgré les cycles macroéconomiques.

Les villas individuelles et résidences de luxe, notamment dans la palmeraie ou sur la route de l’Ourika, ont enregistré des fourchettes de prix plus importantes et une demande soutenue de la part d’une clientèle internationale, principalement européenne puis du Golfe à partir de 2018. Néanmoins, le marché de l’immobilier haut de gamme reste plus volatil et sensible aux conjonctures économiques mondiales.

Dynamiques de l’offre et de la demande immobilière

L’offre immobilière à Marrakech a connu une diversification sensible au cours des dix dernières années, portée par la multiplication des promoteurs, l’arrivée de groupes internationaux et la modernisation des méthodes de construction. On observe notamment :

• Une fragmentation accrue des programmes résidentiels, du studio à la villa, répondant à la diversité des profils d’acheteurs ;
• La montée en puissance des résidences fermées (“gated communities”) avec infrastructure de loisirs, assurant un cadre sécurisé pour les familles et expatriés ;
• Le développement de pôles tertiaires et bureaux modernes, dans le sillage des investissements dans les technologies de l’information et du développement des zones franches ;
• Le renforcement de l’offre sur le marché de la location meublée, très prisée des touristes et des hommes d’affaires de passage.

La demande immobilière reste portée par une population urbaine en croissance + une attractivité continue auprès des Marocains résidant à l’étranger (MRE) et des acquéreurs internationaux. En 2020 et 2021, la crise sanitaire a temporairement ralenti les transactions immobilières, affectant notamment l’investissement de la clientèle étrangère. Cependant, le marché résidentiel local a fait preuve de résilience grâce à la demande domestique et au recours accru au financement bancaire.

Depuis 2022, la reprise touristique et l’intérêt renouvelé pour les actifs tangibles comme la pierre ont permis une remontée progressive du nombre de ventes, signe d’un retour de la confiance dans le marché.

Bilan sur l’investissement et la rentabilité immobilière à Marrakech

Dans ce contexte, investir à Marrakech a offert des opportunités variées en fonction du segment ciblé. L’investissement locatif, en particulier dans le résidentiel de standing et le saisonnier, a longtemps affiché des rendements attractifs, notamment pour les biens bien situés au centre-ville ou à proximité des pôles touristiques, où la rentabilité immobilière pouvait dépasser les 6 à 7 % annuels pour de petites surfaces.

Les acquéreurs marocains ou étrangers ont cherché à tirer parti d’une dynamique de montée en gamme, avec un accent sur les produits immobiliers offrant des prestations modernes, la proximité des commodités et une valorisation sur le long terme. Le marché de la location saisonnière, boosté par la plateforme Airbnb et les mutations de la demande touristique, a également généré des flux intéressants pour les propriétaires, même si la concurrence accrue a nécessité une sélection rigoureuse des investissements.

L’évolution récente a cependant tempéré les très hauts niveaux de rentabilité, en raison d’une hausse généralisée des prix d’acquisition, des coûts d’entretien et d’une concurrence accrue entre bailleurs. Toutefois, la diversification de l’offre et le développement d’un marché secondaire solide ont permis à Marrakech de conserver une attractivité certaine pour qui cherche à allier placement patrimonial et rendement.

Marché résidentiel : segmentation, évolution et perspectives

Le marché résidentiel s’est segmenté avec l’émergence de différents profils d’acheteurs. Les jeunes actifs locaux privilégient les appartements accessibles, souvent issus de l’habitat social ou de résidences économiques dans les nouveaux quartiers (Azli, Targa). À l’autre extrémité, la clientèle premium s’oriente vers des villas de prestige ou des riads rénovés dans la médina, perçus à la fois comme placements et résidences secondaires.

La demande pour les petites surfaces (studios, appartements 1 à 2 pièces) a progressé, en écho à de nouveaux modes de vie urbains favorisant la mobilité et la flexibilité. Ce segment bénéficie aussi de la demande étudiante, en croissance grâce à l’implantation de nouvelles universités privées et établissements d’enseignement supérieur à Marrakech.

L’intérêt pour la propriété individuelle demeure important, notamment auprès des familles et des retraités, qui apprécient l’ensoleillement, la qualité de vie et les infrastructures sportives, sanitaires et éducatives modernisées depuis 10 ans.

Du côté des ventes, on observe une saisonnalité plus marquée, avec des pics autour des vacances scolaires (pour les familles marocaines) et lors des périodes d’afflux touristiques (pour les résidents étrangers ou les MRE).

Immobilier commercial et marché des bureaux

La décennie écoulée a vu un changement de cap dans les usages du marché commercial immobilier à Marrakech. Le centre-ville historique, longtemps polarisé autour du commerce traditionnel, a cédé la place à de nouveaux centres commerciaux, galeries marchandes modernes et espaces de coworking.

La demande des entreprises s’est consolidée avec la création de pôles d’activités tertiaires, en particulier dans le quartier industriel Sidi Ghanem et autour de la Ménara, ainsi qu’avec le développement d’hôtels d’affaires, de salles de congrès et d’espaces pour événements professionnels.

Le secteur commercial a cependant connu des évolutions contrastées : la multiplication des offres de vente et de location a parfois suscité un ajustement des loyers et des prix, notamment en période d’instabilité économique ou sanitaire. Les acteurs locaux observent une demande croissante pour des surfaces flexibles et modulables, en phase avec la montée du télétravail et de l’entreprenariat individuel.

Transactions et volumes sur 10 ans : analyse des cycles

L’analyse des transactions immobilières à Marrakech fait apparaître des cycles liés à la conjoncture nationale et internationale. Entre 2012 et 2015, le marché a été soutenu par une demande intérieure solide et des taux d’emprunt attractifs, avant de connaître un ralentissement en 2016-2018 sous l’effet du resserrement du crédit et de la prudence des acheteurs étrangers.

La période 2019-2021 a été marquée par un brusque coup d’arrêt dû à la pandémie de Covid-19, avec une chute du nombre de ventes, particulièrement dans le secteur secondaire et le haut de gamme. Néanmoins, dès la réouverture des frontières et la reprise des activités touristiques, le volume des transactions s’est redressé, s’appuyant sur la vitalité du marché local et l’attrait renouvelé des investisseurs étrangers.

Les statistiques immobilières montrent que les transactions se sont progressivement remises sur une pente ascendante depuis 2022, témoignant de la confiance retrouvée des opérateurs et acquéreurs. Cette reprise s’accompagne d’une amélioration des outils de financement, d’une digitalisation des démarches d’achat, et d’une transparence renforcée sur la qualité des biens.

Facteurs d’évolution et transformation du secteur

Plusieurs facteurs majeurs ont structuré l’évolution du marché immobilier à Marrakech depuis une décennie :

• Développement des infrastructures : le renforcement de la voirie, la modernisation de l’aéroport, la création de zones vertes et de complexes sportifs ont accru l’attractivité des quartiers périphériques ;
• Réformes administratives : la simplification des procédures d’acquisition, la mise en place du cadastre moderne et la digitalisation des services fonciers ont amélioré la sécurité juridique des transactions ;
• Soutien à la primo-accession : diverses aides publiques ont permis l’émergence d’une nouvelle génération de propriétaires locaux, stimulant la demande dans le segment économique et moyen ;
• Transition énergétique et développement durable : l’apparition de programmes intégrant l’efficacité énergétique, les matériaux écologiques et les innovations architecturales (toits végétalisés, systèmes solaires) répond à une demande croissante pour un immobilier responsable.

D’autres éléments structurels à surveiller pour l’évolution du secteur immobilier à Marrakech incluent la démographie dynamique, le vieillissement progressif de la population européenne (facteur pour l’immigration de retraités), ou encore l’impact des politiques monétaires sur l’accès au financement.

Perspectives et tendances à moyen terme

À horizon 2025, plusieurs tendances devraient façonner la dynamique du marché immobilier à Marrakech :

• Montée en gamme du résidentiel : de plus en plus de projets ciblent une clientèle à la recherche de sécurité, de services et d’un cadre de vie apaisant. Les résidences avec piscine, espaces de coworking et sécurité 24/24 se multiplient.
• Rénovation de l’ancien : la réhabilitation des riads de la médina ou d’anciennes villas rencontre un succès croissant, portée par une demande sensible à l’authenticité, au cachet et à la proximité des sites touristiques.
• Développement du marché des locations meublées et saisonnières : cette tendance correspond à la flexibilité recherchée par les nouveaux habitants, les digital nomads et les étudiants. Elle offre aussi de nouvelles opportunités d’investissement locatif, sous réserve de gérer une concurrence accrue et une régulation plus stricte.
• Innovation et nouvelles technologies : l’émergence de l’immobilier numérique, du marketing digital et d’outils de gestion online facilitent la mise en relation, la présentation des biens et l’optimisation de la gestion locative.

Le développement du télétravail, stimulé par la révolution numérique, pourrait durablement modifier la cartographie résidentielle, en favorisant les zones périphériques offrant espace et tranquillité. Malgré les incertitudes économiques mondiales, Marrakech paraît bénéficier d’atouts structurels solides pour maintenir sa croissance immobilière et sa capacité à attirer investisseurs et nouveaux résidents.

Segmentation des profils acheteurs et évolution de la demande

L’analyse du marché immobilier à Marrakech révèle une diversité accrue des profils et des motivations d’achat :

• Les ménages locaux affichent une priorité pour l’acquisition de leur résidence principale, souvent en périphérie ou dans les quartiers en plein essor urbain, pour bénéficier de prix plus doux et d’une meilleure qualité de vie.
• Les Marocains résidents à l’étranger privilégient la pierre à Marrakech pour sécuriser leur capital, disposer d’un pied-à-terre lors des retours au pays ou préparer leur retraite.
• Les étrangers, quant à eux, sont particulièrement friands des biens d’exception (villas, riads traditionnels rénovés, domaines en périphérie), qu’ils soient motivés par un projet de relocation, d’investissement locatif ou un usage mixte.

Cette diversité stimule la créativité des promoteurs, les amenant à proposer des offres adaptées : villas contemporaines, lofts, appartements connectés, biens historiques réhabilités, mais aussi produits à destination de la colocation ou de la gestion en location meublée.

Zones géographiques en plein essor

Si le centre historique et les quartiers bourgeois gardent leur attractivité et leur dynamisme, de nouvelles zones tirent leur épingle du jeu au vu de leur croissance immobilière ces dernières années :

• Targa et Azli : quartiers résidentiels familiaux, ils séduisent par leur rapport qualité-prix et la proximité de zones scolaires et de services modernes ;
• Sidi Youssef Ben Ali : secteur dynamique en mutation, il attire primo-accédants et promoteurs d’immobilier intermédiaire ;
• Palmeraie et route de Casablanca : appréciés pour leur cadre verdoyant, ces secteurs concentrent l’offre haut de gamme et les résidences fermées ;
• Ménara et Agdal : très demandés pour leur accessibilité, leur animation commerciale et leur proximité avec les équipements sportifs et administratifs.

Cette dynamique favorise la mobilité des habitants, mais aussi l’émergence de “mini-villes” intégrant commerces, écoles et loisirs, répondant à la demande croissante pour une vie de quartier et des déplacements facilités.

Nouveaux usages et transformation des modes de vie

La décennie passée a vu se transformer en profondeur les attentes des acquéreurs : recherche d’espaces extérieurs, d’ensoleillement et de verdure, importance des services et des technologies dans le logement (domotique, sécurité connectée), flexibilité des espaces pour répondre aux nouveaux modes de travail et d’enseignement.

La multiplication des espaces de coworking et de loisirs intégrés dans les résidences répond aux besoins des jeunes actifs et des entrepreneurs. De même, l’essor de l’économie collaborative a renforcé l’offre de biens en colocation, de locations courtes durées ou de résidences étudiantes, s’adaptant à l’évolution de la demande.

Les risques et défis à anticiper

Malgré la dynamique générale, le secteur n’est pas exempt de défis : la hausse du coût des matériaux et de la main d’œuvre, la nécessité de maîtriser l’étalement urbain et de préserver le patrimoine architectural, ou encore la gestion des tensions éventuelles entre hôtellerie traditionnelle et nouvelles formes d’hébergement.

La question du financement reste centrale : toute variation des taux d’intérêt ou du pouvoir d’achat peut freiner l’accès à la propriété pour la classe moyenne ou ralentir la progression des investissements étrangers. Enfin, l’adaptation du parc immobilier aux enjeux environnementaux et sociaux (accessibilité, diversité de l’offre, développement durable) conditionnera la capacité du marché à répondre aux attentes futures.

FAQ

Qu’est-ce qui influence essentiellement le prix de l’immobilier à Marrakech ?
De nombreux facteurs structurent la valorisation des biens : la localisation (centre-ville, périphérie, quartiers prisés), la qualité de la construction, la proximité des infrastructures et des services, mais aussi la conjoncture économique et l’origine de la demande (locale ou internationale). L’état du bien, son potentiel locatif et sa conformité aux normes actuelles pèsent aussi fortement sur la formation des prix.

Marrakech est-elle toujours attractive pour un achat immobilier d’investissement ?
Le marché conserve des arguments solides : attractivité touristique pérenne, développement des infrastructures et diversité de l’offre. La rentabilité immobilière dans certains quartiers centraux ou en location saisonnière demeure intéressante, même si la sélection plus fine des biens et la maîtrise des charges deviennent indispensables. La stabilité institutionnelle et l’amélioration des processus administratifs confortent la sécurité de l’investissement.

Quelles sont les tendances marquantes du marché résidentiel pour les années à venir ?
La montée en gamme progressive, la demande accrue pour les biens ouverts sur l’extérieur, la flexibilité des espaces et l’intégration des technologies sont des tendances fortes. Le regain d’intérêt pour l’ancien rénové et l’adaptation du parc immobilier aux nouveaux styles de vie laissent entrevoir une grande vitalité pour les prochaines années, sous réserve d’un encadrement rigoureux de l’offre et d’une gestion responsable de la croissance urbaine.

En somme, le marché immobilier à Marrakech illustre la capacité d’une métropole marocaine à absorber les mutations rapides du secteur, à transformer ses défis en opportunités et à répondre aux attentes d’une clientèle de plus en plus diversifiée. Sa trajectoire des dix dernières années augure d’une poursuite de la croissance, à la faveur d’une adaptation constante aux besoins, usages et exigences contemporaines.

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